Gazeta Podatkowa nr 14 (1471) z dnia 15.02.2018

Odpowiedzialność za zobowiązania z umowy najmu mieszkania

Mieszkam z rodzicami w jednym lokalu. To ojciec podpisał umowę najmu. Od pewnego czasu nie są w pełni regulowane należności za najem. Właściciel mieszkania poinformował, że moja mama (żona ojca), ja oraz moje rodzeństwo również ponosimy odpowiedzialność za zapłatę czynszu. Czy jest to zgodne z prawem, skoro ani ja, ani moje rodzeństwo nie zaciągaliśmy żadnego zobowiązania? Co w sytuacji, gdy mój brat jest osobą małoletnią?

Nie tylko strona umowy (najemca) jest odpowiedzialny za zobowiązania związane z korzystaniem z lokalu. Najemcami lokalu są małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeśli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

W opisanym przypadku zarówno ojciec Czytelnika oraz jego mama są najemcami lokalu i ich odpowiedzialność za zobowiązania z tego tytułu jest oczywista. W sprawie odpowiedzialności innych osób za zobowiązania wynikające z umowy najmu lokalu mieszkalnego mówi art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.). W myśl tego przepisu za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Ważne są zatem dwa czynniki, tj. pełnoletność i stałe zamieszkiwanie z najemcą. Tym samym obawa o niepełnoletnie rodzeństwo Czytelnika jest bezzasadna. Co ciekawe, przepis nie wymaga, aby domownik posiadał źródła dochodu (ta ostatnia kwestia z pewnością jest istotna dla wynajmującego z uwagi na skuteczność egzekucji). Odpowiedzialność solidarna polega na tym, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a spłacenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Jest to tzw. solidarność dłużników. Aż do zupełnego spłacenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Wątpliwości mogą dotyczyć tego, czy z chwilą osiągnięcia pełnoletności domownik odpowiada również za "stare" długi. W praktyce dominuje pogląd, że nie jest dopuszczalne obciążanie pełnoletnich dzieci odpowiedzialnością za długi powstałe w okresie zanim osiągnęły one pełnoletność.