Odpowiedzialność za zapłatę czynszu

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuję kilka lokali mieszkalnych. Najemca jednego z nich zalega z zapłatą czynszu. Prawdopodobnie ma problemy finansowe. Czy mogę wezwać do zapłaty zamieszkujące z nim pełnoletnie dzieci?

TAK, zgodnie z obowiązującymi przepisami za zapłatę czynszu, poza samym najemcą, odpowiedzialne są zamieszkujące z nim w lokalu inne osoby pełnoletnie. Zasada ta ma jednak ulec zmianie.

W myśl art. 688¹ Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) za zapłatę czynszu z tytułu najmu lokalu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność wymienionych osób jest ograniczona do wysokości czynszu i innych opłat należnych wyłącznie za okres ich stałego zamieszkiwania. Przywołany przepis przewiduje solidarną odpowiedzialność najemcy wraz z innymi ustawowo określonymi podmiotami, niebędącymi stroną umowy najmu i niemającymi wpływu na ustalone w niej warunki, za uregulowanie wymienionych należności związanych z najmem lokalu.

Mocą nowelizacji, która ma wejść w życie 30 czerwca br., treść przywołanego przepisu ulegnie zmianie, a w konsekwencji odpowiedzialność pełnoletnich dzieci zostanie ograniczona. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 688¹ § 1 K.c. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat wciąż będą odpowiadać solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, jednak z wyłączeniem pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Oznacza to, że pełnoletnie dzieci oraz wnuki mieszkające w lokalu wraz z najemcą, które pozostają na jego utrzymaniu z uwagi np. na kontynuowanie nauki, przewlekłą chorobę lub niepełnosprawność, nie będą odpowiadały za zobowiązania finansowe wynikające z zawartej umowy najmu. Co więcej, z momentem osiągnięcia przez nie samodzielności ekonomicznej nie powstanie po ich stronie obowiązek zapłaty należności za wcześniejszy okres. Ich odpowiedzialność będzie dotyczyła wyłącznie zobowiązań przyszłych.

W analogiczny sposób była już wcześniej uregulowana sytuacja prawna dorosłych dzieci, których rodzicom przysługuje np. spółdzielcze prawo do lokalu. Prawodawca dąży zatem do ujednolicenia obowiązujących regulacji wobec wszystkich pełnoletnich osób mieszkających i pozostających wciąż na utrzymaniu swoich wstępnych.

Omawiane nowe rozwiązanie nie będzie miało zastosowania do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie nowelizacji. Będą one objęte solidarną odpowiedzialnością wszystkich stale zamieszkujących z najemcą osób pełnoletnich na dotychczasowych zasadach. Projektodawca w uzasadnieniu dla tej regulacji wskazał jednak, że w wyjątkowych sytuacjach dochodzenie roszczeń powstałych przed wejściem w życie nowych przepisów od zstępnych najemcy pozostających na jego utrzymaniu może zostać uznane za nadużycie prawa, a wobec tego nie będzie podlegało ochronie.