Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej

Zawarłam umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Zapłaciłam większość ceny jako zadatek. Jeszcze nie nadszedł termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ale pilnie potrzebuję pieniędzy i pojawiła się możliwość, żeby mieszkanie kupiła inna osoba, która odda mi to, co zapłaciłam. Czy to jest możliwe?

Wydaje się, że tak, a przynajmniej taką możliwość dopuszcza się w orzecznictwie. Można dokonać tzw. cesji praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, o ile taką wolę wyrażą wszystkie strony, tj. sprzedający, osoba, która przenosi swoje prawa (cedent) oraz osoba, która je nabywa (cesjonariusz). Jak bowiem wskazuje w swym orzeczeniu Sąd Najwyższy, przelew na rzecz osoby trzeciej wierzytelności wynikających z umowy przedwstępnej możliwy jest wyłącznie za indywidualną zgodą dłużnika odnoszącą się do oznaczonej wierzytelności i oznaczonego cesjonariusza (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2015 r., sygn. akt III CSK 155/14). Zgodnie z definicją zawartą w art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360), umowa przedwstępna jest umową, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Jest to zwykle umowa dwustronnie zobowiązująca, w ramach której obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej spoczywa jednocześnie na obu stronach.

Przelew wierzytelności opisany w art. 509 K.c. (zwany potocznie cesją) jest umową, na podstawie której dotychczasowy wierzyciel (cedent) przenosi wierzytelność ze swojego majątku do majątku osoby trzeciej (cesjonariusza). Przedmiotem cesji mogą być przede wszystkim wierzytelności, rozumiane jako prawa podmiotowe przysługujące wierzycielowi do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia.

Na tle powyższego, dopuszczalność zbycia roszczenia z umowy przedwstępnej o zawarcie umowy przyrzeczonej wzbudza wątpliwości. Obok stanowiska dopuszczającego taką możliwość, przedstawiany jest pogląd, że zarówno przelew wierzytelności, jak i przejęcie długu, naruszałyby tożsamość zobowiązania. Wyrażana jest obawa, czy cesja lub przejęcie długu nie naruszają interesu podmiotu zobowiązującego się zawrzeć w przyszłości umowę definitywną, w zakresie wyboru kontrahenta tej umowy. W związku z tym, według dominującego poglądu, uprawnienia z umowy przedwstępnej, co do zasady, nie mogą być przedmiotem przelewu, bez jednoczesnego przejęcia przez nabywcę długu wynikającego z tej umowy (tak także wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt I ACa 942/01), a to oznacza konieczność zgody obu stron umowy przedwstępnej na taką cesję. Zgodnie z przedstawionym poglądem przelew, wynikającego z umowy przedwstępnej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jest więc dopuszczalny wyłącznie za zgodą dłużnika.