Gazeta Podatkowa nr 44 (1501) z dnia 1.06.2018

Dochodzenie odpowiedzialności po upływie terminu rękojmi

Kupiłem na rynku pierwotnym mieszkanie. Po upływie terminu rękojmi, po blisko czterech latach o zakupu, odkryłem, że mieszkanie posiada poważne wady, m.in. rozszczelnienie ogrzewania podłogowego na skutek błędnie wykonanej posadzki (zła jakość mieszanki betonu, co potwierdził rzeczoznawca). Przez pierwsze dwa lata po zakupie w lokalu nie mieszkałem i dopiero od około 1,5 roku zacząłem je normalnie eksploatować. Deweloper twierdzi, że minął termin rękojmi i on od tego momentu odpowiedzialności za sprzedaną rzecz nie ponosi. Czy mogę coś zrobić w tej sytuacji?

Niewątpliwie problem jest złożony i sytuacja Czytelnika, zwłaszcza dowodowo, jest trudniejsza niż w przypadku gdy wada ujawni się w okresie obowiązywania rękojmi. Kupujący może korzystać nie tylko z roszczeń przysługujących mu z tytułu rękojmi czy gwarancji, ale także - na nieco innych zasadach - z tytułu niewłaściwego wykonania zobowiązania umownego. Przewiduje się, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wynika to z art. 471 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.). Co więcej, deweloper jest profesjonalistą, dlatego wymaga się od niego większej staranności - należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 § 2 K.c.).

W opisanej sprawie roszczenia z tytułu rękojmi są przedawnione (podobnie zapewne roszczenia z tytułu gwarancji, o ile umowa je w ogóle przewidywała). Natomiast nie przedawniły się jeszcze roszczenia odszkodowawcze - termin przedawnienia w tym przypadku wynosi aż 10 lat. W okresie gdy kupującym przysługują uprawnienia z rękojmi (gwarancji) oraz uprawnienia odszkodowawcze, mają oni prawo wyboru, z których roszczeń skorzystają. Po upływie terminów z tytułu rękojmi (gwarancji) pozostaje jedynie możliwość skorzystania z roszczeń w związku z niewłaściwym wykonaniem umowy.

Przy odpowiedzialności dochodzonej na podstawie art. 471 K.c. (odpowiedzialność kontraktowa), Czytelnik musi udowodnić fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedawcę (dewelopera), rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Nie wystarczy zatem, jak w przypadku rękojmi, wykazać obiektywnie zaistnienie wady.