Gazeta Podatkowa nr 26 (963) z dnia 2.04.2013

Roszczenia do dewelopera po upływie rękojmi i gwarancji

Po 5 latach od oddania budynku mieszkalnego do użytku i wydaniu mieszkań, czemu towarzyszyły również akty notarialne ustanawiające odrębną własność lokali, zaczęły wychodzić wady konstrukcyjne i realizacyjne budynku, w wyniku których pękają ściany i sufity, odpadają płytki w mieszkaniach oraz zalewa niektóre lokale w związku z wadliwą instalacją wodociągową. Deweloper zasłania się upływem 3 lat i wygaśnięciem rękojmi oraz gwarancji. Czy już nic nie da się w tej sytuacji zrobić?

Osoby nabywające lokale w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą, a więc przede wszystkim nabywcy mieszkań, mają jeszcze możliwość dochodzić od dewelopera roszczeń o naprawienie szkody z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nie wyłącza bowiem jego odpowiedzialności kontraktowej na ogólnych zasadach z art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Na ogół dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.

Przedawnienie tego typu roszczeń, jeżeli nie są związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, wynosi aż 10 lat (art. 118 K.c.).

Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na tej podstawie jest jednak trudniejsze i obarczone większym ryzykiem niż realizacja uprawnień z tytułu rękojmi za wady, która jest w istocie niezależna od winy. Deweloper niebędący jednocześnie producentem użytych do budowy materiałów budowlanych będzie bowiem mógł bronić się zarzutem, że nie ponosi winy w nienależytym wykonaniu zobowiązania, np. że kupując dane materiały od innego przedsiębiorcy nie wiedział i nie mógł na dany czas wiedzieć o ich wadliwości, tym samym przerzucając odpowiedzialność na osobę trzecią, z którą z kolei nabywcy nie są w żaden sposób związani umową.

Niewątpliwie trudniej będzie deweloperowi obronić się przed roszczeniem o naprawienie szkody wynikłej z nienależytego wykonawstwa robót. Nie będzie on mógł skutecznie zasłonić się podwykonawstwem innych firm, skoro stosownie do treści art. 474 K.c. dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.