Brak pieniędzy na zakup nieruchomości a umowa przedwstępna

Zawarliśmy umowę przedwstępną, w której zobowiązaliśmy się do kupna nieruchomości w terminie 3 miesięcy. W tym czasie mieliśmy zgromadzić niezbędne środki na zapłatę ceny. Umowa przedwstępna została zabezpieczona zadatkiem. Niestety banki odmówiły naszej firmie kredytu, mimo wcześniejszych zapewnień, że nie będzie z tym problemu. Na decyzję banku nie mieliśmy wpływu. Czy nieprzystąpienie przez naszą firmę do umowy sprzedaży będzie w tej sytuacji uprawniało sprzedającego do zatrzymania zadatku, który wpłaciliśmy?

TAK, sprzedający będzie miał prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek.

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wynika to z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 K.c.).

Sytuacji, w której osoba zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej nie zgromadziła wystarczających środków finansowych, co do zasady, nie kwalifikuje się jako "okoliczność, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności". Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt V ACa 294/12, obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który przystępując do transakcji musi posiadać odpowiedni majątek lub skorzystać z kredytu. Jeżeli nabywca nie dysponuje gotówką, ale posiada inne aktywa, np. w postaci nieruchomości, wówczas niezbędny jest odpowiedni czas przeznaczony na zbycie tego majątku. Temu celowi między innymi służy zawarcie umowy przedwstępnej. Niezgromadzenie przez nabywcę w terminie określonym w umowie przedwstępnej środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go, co do zasady, od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 K.c.).