Skutki zadatku i zaliczki

W praktyce obrotu gospodarczego pojęcia takie jak "zadatek" czy "zaliczka" bywają stosowane zamiennie, nierzadko bez większej refleksji na temat późniejszych losów tego rodzaju częściowych płatności. Zdarzają się i inne nazwy, którymi kontrahenci posługują się w samych umowach lub tytułach przelewów (np. przedpłata, blokada), które tylko utrudniają ustalenie, jakiego rodzaju skutki prawne wiążą się z daną wpłatą na poczet przyszłego świadczenia.

Skutki zadatku

Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego). Aby odstąpić od umowy z powodu jej niewykonania przez drugą stronę, nie trzeba wyznaczać tej osobie dodatkowego terminu. Można od razu złożyć odpowiednie oświadczenie, zachowując przedmiot zadatku bądź żądając podwójnej jego wartości - w zależności od tego, kto dawał zadatek.

Kontrahent korzystający z uprawnienia do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku nie musi przy tym angażować do tego takich organów, jak sąd czy komornik - wystarczy, że złoży stosowne oświadczenie. Inna zaleta zastrzeżenia zadatku to brak konieczności wykazywania szkody w przypadku realizowania uprawnień wynikających z zadatku. Szkoda, bez której właściwie niemożliwe byłoby dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, może nawet w ogóle nie zaistnieć i nie wpłynie to na możliwość zatrzymania zadatku bądź też żądania podwójnej jego wysokości.

Niemniej warto wiedzieć, że niewykonanie umowy przez jedną ze stron nie oznacza, iż druga strona musi od niej odstępować i żądać zapłaty podwójnej wartości zadatku względnie zatrzymać zadatek. Ponieważ umów należy przede wszystkim dotrzymywać, zatem możliwym jest w dalszym ciągu domaganie się od drugiej strony wykonania zobowiązania. Nie jest jednak dopuszczalnym realizowanie obu tych uprawnień naraz, a więc zarówno odstąpienie od umowy z zachowaniem zadatku czy żądaniem zapłaty podwójnej jego wartości, jak i wymaganie od kontrahenta jej wykonania. Należy wybrać jedno z nich z uwagi na ich sprzeczność. W sytuacji odstąpienia umowa uważana jest bowiem za niezawartą, wobec czego ustaje obowiązek jej wykonania.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Natomiast w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek przelewem

W zasadzie zadatek, aby wywołać skutki prawne z art. 394 K.c., powinien być dany (wręczony) przy zawarciu umowy). Późniejsza płatność, np. przelewem, może już takiej roli nie spełniać. W wielu orzeczeniach sądy opowiadały się za tzw. realnym charakterem zadatku, twierdząc że kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 K.c. (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 479/06). Jednakże w nieco późniejszym innym wyroku (z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07) Sąd Najwyższy dopuścił możliwość wpłacenia zadatku także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Dla większego bezpieczeństwa należy radzić, by strony, które przewidują obowiązek uiszczenia zadatku w terminie późniejszym niż moment zawarcia kontraktu, przewidziały również wyraźnie konsekwencje niewykonania umowy przez jedną z nich, np. przepisując zasady określone w art. 394 K.c.

Zaliczka i co dalej?

Opisane skutki prawne zadatku nie dotyczą zaliczek. Nie ulega jednak wątpliwości, że zaliczka stanowi świadczenie pieniężne na poczet ceny (np. sprzedaży) czy wynagrodzenia. W przypadku niedojścia umowy do skutku lub odstąpienia od niej przez którąś ze stron, kwota ta staje się świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel świadczenia nie został bowiem osiągnięty (art. 410 § 2 K.c.). Osoba, która wpłaciła zaliczkę, uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 K.c.).

Zaliczka nie zabezpiecza więc tak jak zadatek wykonania umowy. Jeżeli np. jedna ze stron odstąpi od umowy, zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona, choć oczywiście strony mogą postanowić inaczej i nadać zaliczce np. cechy charakterystyczne dla zadatku. W klasycznej konstrukcji (gdy brak odmiennych postanowień) jedynie zadatek dyscyplinuje obie strony umowy do jej wykonania, natomiast zaliczka przynosi jednostronną korzyść stronie przyjmującej wpłatę, będąc formą bezpłatnego kredytowania.

Płynna granica

Choć różnice odnośnie skutków prawnych zadatku i zaliczki są wyraźne, to często odpowiedź na pytanie, z jakim zastrzeżeniem mamy w konkretnym przypadku do czynienia nie jest łatwa. Najlepszym dowodem na to są liczne procesy sądowe wszczynane na tym tle. Analiza orzecznictwa prowadzi do wniosku, iż wcale nie bez znaczenia jest, czy strony zastrzegające zapłatę z góry określonej kwoty posłużą się nazwą "zadatek" czy innym terminem, jak np. "zaliczka". Użycie tego ostatniego wyrazu może bowiem przemawiać na rzecz odmiennego zastrzeżenia umownego, które wyłączałoby zastosowanie przepisów o zadatku (art. 394 K.c.).

Przedawnienie

Do roszczeń o zwrot zadatku (także w podwójnej wysokości) zastosowanie znajdują ogólne terminy przedawnienia określone w art. 118 Kodeksu cywilnego. W razie gdy roszczenie o zwrot zadatku związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej, wówczas przedawnia się z upływem 3 lat od daty wymagalności. W przypadku gdy takiego związku nie ma, zwrotu zadatku można skutecznie domagać się w terminie 10 lat.

Zadatek nie przedawnia się po roku, jak inne roszczenia z umowy przedwstępnej.

Z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt III CZP 3/07

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)