Brak możliwości zniesienia współwłasności we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielem mieszkania w zabytkowej kamienicy, w której znajduje się sześć lokali. Posiadam także udział w częściach wspólnych nieruchomości zarówno budynkowej, jak i w podwórku oraz parkingu. Podczas zebrania rocznego próbowaliśmy osiągnąć porozumienie co do zasad korzystania z części wspólnych, ale nie jest to możliwe. Czy aby uniknąć problemów ze współwłasnością, możemy wydzielić z nieruchomości wspólnej np. parking i kawałek podwórka dla każdego właściciela lokalu?

Udział w częściach wspólnych zarówno budynku, jak i gruntu jest charakterystyczną cechą lokali w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Jak bowiem wynika z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielom przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział w nieruchomości wspólnej (m.in. dachu, klatce schodowej czy wspólnym gruncie, bramie i drodze) jest nierozerwalnie związany z lokalem. Z dalszej części tego przepisu wynika, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Oznacza to, że zarówno Czytelnik, jak i pozostali właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej, którzy posiadają także udziały w nieruchomości wspólnej, nie mają możliwości dokonania podziału części wspólnych na odrębną własność każdego z nich.

Podobne wnioski wypływają także z analizy orzeczeń sądów. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 71/14, nie tylko uznał, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości dopóki trwa odrębna własność lokali, ale wskazywał, że jest to tzw. współwłasność przymusowa. Objęty jest nią nie tylko grunt niezbędny do korzystania z budynku, ale także wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Każdy właściciel lokalu we wspólnocie posiada udział w nieruchomości wspólnej.

Faktyczny brak możliwości zniesienia współwłasności części wspólnych nieruchomości gruntowej we wspólnocie mieszkaniowej nie oznacza jednak, że jej członkowie pozostają bezradni i skazani są na pogłębiający się konflikt dotyczący korzystania z części wspólnych nieruchomości. W małych wspólnotach mieszkaniowych (do 7 lokali) do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się bowiem przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym. Nie ma zatem przeszkód, aby właściciele lokali zamiast myśleć o zniesieniu współwłasności części wspólnych, dokonali jej podziału do korzystania (tzw. podział quoad usum). Można to zrobić zarówno w sposób nieformalny, jak i poprzez przyjęcie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Podział do korzystania polega na tym, że w sensie formalnym części wspólne nieruchomości w dalszym ciągu pozostają przedmiotem współwłasności, jednak współwłaściciele określają sposób korzystania z rzeczy, np. wydzielając część ogródka lub podwórka, która będzie wykorzystywana tylko przez konkretnego właściciela lokalu. Takie rozwiązanie nie jest wyłączone przez ustawę i choć w sensie formalnym nie jest ono tak trwałe jak podział współwłasności, to może być bardzo dobrym sposobem na rozstrzygnięcie sporów sąsiedzkich dotyczących korzystania z przedmiotów objętych współwłasnością.

"Nieruchomość wspólną stanowi nieruchomość wyjściowa (cały budynek) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne. Współwłaścicielami tej nieruchomości są wszyscy właściciele samodzielnych lokali, tzn. właściciele lokali wyodrębnionych oraz właściciele lokali niewyodrębnionych".

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt VI ACa 736/14