Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Od wielu lat w rękach naszej rodziny znajduje się duża nieruchomość gruntowa. Jestem jednym z jej czterech współwłaścicieli. Chciałbym grunt w jakiś sposób zagospodarować. Obecnie nic się na tym terenie nie dzieje, a działka generuje jedynie koszty. Niestety, nie mogę dojść do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami. Podjąłem więc decyzję o zbyciu mojego udziału. Nie jestem jednak w stanie znaleźć chętnego na zakup udziału. Co mogę w tej sytuacji zrobić?

W takim przypadku Czytelnik powinien wszcząć sprawę celem zniesienia współwłasności nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jedynie wyjątkowo uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednak w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na kolejne 5 lat (przedłużenie można ponowić). Jeśli zatem Czytelnik nie zawierał tego rodzaju porozumienia, wówczas może wnieść do sądu tego rodzaju sprawę. Właściwym będzie sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Opłata sądowa od takiego wniosku jest stała (czyli nie zależy od wartości nieruchomości) i wynosi 1 tys. zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 zł.

Można wyróżnić trzy sposoby dokonania zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W przypadku nieruchomości gruntowej taki podział wchodzi w grę, gdy będzie on zgodny np. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Przewiduje to art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. W ostateczności zniesienie współwłasności może polegać na sprzedaży rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (w trybie licytacji) i podzieleniu sumy uzyskanej ze sprzedaży. Ten ostatni wariant jest najmniej korzystny finansowo, gdyż cena uzyskana na licytacji bywa niższa niż realna wartość rynkowa.

Warto dodać, że możliwy jest również podział rzeczy wspólnej do korzystania (tzw. podział quad usum). Polega on na tym, że nie dochodzi do zniesienia współwłasności, ale współwłaściciele zawierają porozumienie, na mocy którego przeznaczają określone fizycznie części rzeczy wspólnej do wyłącznego korzystania przez określonych współwłaścicieli.