Posiadanie rzeczy przez współwłaścicieli

Jestem współwłaścicielem nieruchomości. Teren jest tak zagospodarowany, że z dwóch budynków, które się na nim znajdują, może korzystać swobodnie dwóch współwłaścicieli. Problem w tym, że współwłaścicieli jest trzech. Pomimo tego, że posiadam taki sam udział w prawie własności, nie jestem dopuszczony do posiadania (używania) nieruchomości. Czy jest to zgodne z prawem? Czy mogę w jakiś prawny sposób przymusić pozostałych współwłaścicieli, by udostępnili mi działkę?

Niewątpliwie zagadnienie poruszone w pytaniu stwarza duże problemy w praktyce. Stan współwłasności wymaga bowiem współdziałania właścicieli na różnych obszarach, faktycznych i prawnych. Z różnych przyczyn dojście do porozumienia nie zawsze jest łatwe czy nawet możliwe. Poza kwestiami dotyczącymi podejmowania czynności prawnych bardzo istotne są zasady korzystania ze wspólnej rzeczy. Jak wynika z art. 206 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740), każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Najlepszym rozwiązaniem byłoby uzgodnienie, na jakich zasadach każdy ze współwłaścicieli ma korzystać z rzeczy. Częstym rozwiązaniem jest dokonanie tzw. podziału rzeczy do korzystania, czyli zawarcie przez współwłaścicieli stosownego porozumienia. Warto podkreślić, że jeden współwłaściciel nie może sam podjąć decyzji, że pozbawia posiadania drugiego współwłaściciela.

W sytuacji gdy współwłaściciele nie dopuszczają innego współwłaściciela do posiadania, naruszają prawo (m.in. wspomniany powyżej przepis). Pokrzywdzonemu współwłaścicielowi (Czytelnikowi) przysługuje roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, co oznacza, że sprawa może zostać skierowana na drogę postępowania sądowego.

Warto podkreślić, że zawarcie przez współwłaścicieli porozumienia w tego typu sprawach bywa trudne. Ustalenie zasad korzystania ze wspólnej rzeczy w dużej mierze zależy od tego, z jakiego rodzaju rzeczą mamy do czynienia. Zdarza się, że ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela, niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (np. jeden współwłaściciel zajmuje piętro domu, drugi parter). W takim przypadku można dochodzić od współwłaściciela korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania na podstawie art. 222 § 1 K.c.

Taki podział rzeczy wspólnej do korzystania czasem nie jest obiektywnie możliwy - bo np. korzystanie nie może przyjąć formy "niepodzielnej. Wówczas rozważyć należy wniesienie do sądu wniosku o zniesienie współwłasności.