Gazeta Podatkowa nr 51 (1508) z dnia 25.06.2018

Ochrona współwłaściciela przed pozbawieniem go posiadania rzeczy

Wraz z dwójką rodzeństwa stałem się właścicielem nieruchomości. Grunt zabudowany jest domem jednorodzinnym. Podczas mojego kilkumiesięcznego pobytu za granicą rodzeństwo urządziło sobie w tym budynku dwa mieszkania. W związku z tym zostałem de facto pozbawiony możliwości korzystania z mojej własności. Nie mam kluczy ani do domu, ani na posesję. W jaki sposób mogę dochodzić swoich praw?

W opisanej sytuacji Czytelnik może domagać się dopuszczenia do posiadania wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Strony (współwłaściciele) powinny zatem uzgodnić między sobą to, w jaki sposób będą korzystać ze wspólnej rzeczy. Jeśli nie ma takiego porozumienia ani orzeczenia regulującego te kwestie, zasadniczo każdy właściciel na tych samych prawach może z rzeczy korzystać, co w przypadku Czytelnika oznaczałoby, że powinien mieć swobodny dostęp do domu, ogrodu itp.

Gdy pozostali współwłaściciele uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości (np. nie dają kluczy do zamków, wymieniają zamki itp.), to naruszają prawo. W takiej sytuacji pokrzywdzonemu współwłaścicielowi przysługuje roszczenie o dopuszczenie do współposiadania i ostatecznie sprawa może zostać skierowana na drogę postępowania sądowego. Ustalenie zasad korzystania ze wspólnej rzeczy bywa trudne i zależy też w dużej mierze od tego, z jakiego rodzaju rzeczą mamy do czynienia. Często ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. W takim przypadku można dochodzić od współwłaściciela korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025). Odnosi się to w szczególności do sytuacji budynku z wyodrębnionymi lokalami, który często daje możliwość bezkonfliktowego współposiadania (jako całości) przez każdego ze współwłaścicieli z uwagi na wyodrębnienie części rzeczy wspólnej do samodzielnego korzystania. Nie zawsze jednak będzie to możliwe.

Jeżeli obiektywnie nie jest możliwe korzystanie przez wszystkich współwłaścicieli z określonej rzeczy w sposób "podzielny", Czytelnik powinien rozważyć możliwość wniesienia do sądu wniosku o zniesienie współwłasności.