Zasiedzenie nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym

Siedziba naszej spółki położona jest na nieruchomości graniczącej z budynkami mieszkalnymi. Przy przebudowie ogrodzenia okazało się, że część gruntu spółki od lat wykorzystywana jest przez sąsiada. Obecnie poinformował on spółkę, że wystąpi do sądu o zasiedzenie prawa własności tej części nieruchomości. Sprawdziliśmy, że sąsiad korzysta z naszej części gruntu od momentu wybudowania przez niego płotu w 1995 r. Jednak dopiero kilka lat temu spółka i sąsiad przekształcili prawo użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Czy w takim przypadku sąd może stwierdzić nabycie własności przez zasiedzenie i czy możemy jakoś temu zapobiec?

Zasiedzenie jest bardzo specyficznym sposobem nabycia prawa, do którego dochodzi poprzez posiadanie rzeczy przez wskazany w ustawie czas. Regulacje prawne dotyczące zasiedzenia zawarte zostały w Kodeksie cywilnym (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.). Zgodnie z art. 172 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast maksymalny okres wymagany do zasiedzenia nieruchomości wynosi 30 lat i dotyczy posiadacza będącego w złej wierze, a więc osoby, która wie lub powinna wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przy czym do zasiedzenia niezbędne jest samoistne posiadanie nieruchomości, charakteryzuje się ono traktowaniem rzeczy jak swojej własności, a nie jak przedmiotu najmu czy dzierżawy.

W omawianym przypadku sąsiad jest posiadaczem samoistnym, a zatem spełnia pierwszą z przesłanek do zasiedzenia nieruchomości spółki. Niemniej w celu ustalenia, jaki okres posiadania jest mu niezbędny do zasiedzenia (a więc czy jest on posiadaczem w dobrej czy złej wierze) należy odnieść się do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt III CZP 49/16 wynika, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie. Zasiedzenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest więc, co do zasady, możliwe. Jednak istotny jest tutaj charakter prawa, jakie spółce przysługuje w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Problem poruszony w pytaniu był przedmiotem analizy Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 28 marca 2014 r., sygn. akt III CZP 8/14 uznał, że do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego.

Zatem w przypadku, gdy sąsiad wystąpi przeciwko spółce o stwierdzenie zasiedzenia części nieruchomości, spółka powinna powołać się na przywołaną uchwałę SN wskazując, iż nie upłynął wymagany do stwierdzenia zasiedzenia czas posiadania nieruchomości przez sąsiada, bowiem do okresu tego nie dolicza się czasu posiadania nieruchomości w użytkowaniu wieczystym.