Gazeta Podatkowa nr 78 (1640) z dnia 30.09.2019

Czynności zarządu nieruchomością wspólną

Jestem współwłaścicielem niewielkiego domu. Od pewnego czasu mam problem w dojściu do porozumienia z moją siostrą - drugim współwłaścicielem. Chodzi o kwestię ewentualnego remontu, modernizacji obiektu, a później jego wynajmu bądź sprzedaży. Siostra w zasadzie sprzeciwia się każdej decyzji. W jaki sposób zgodnie z prawem powinno się zarządzać wspólną nieruchomością?

Przy współwłasności konieczne jest współdziałanie właścicieli, co nie oznacza, że w każdym przypadku decyzje muszą być podejmowane jednomyślnie. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Uczestniczenie w podejmowaniu decyzji to zatem nie tylko prawo, to również konkretne zobowiązanie. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Tak wskazuje art. 201 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145). Chodzi tu o czynności dotyczące bieżących spraw związanych ze zwykłą, normalną eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W praktyce pojawia się problem, gdy jest dwóch współwłaścicieli, a ich udziały są równe - wówczas nawet zwykła decyzja wymaga tak naprawdę jednomyślności. Niezwykle uciążliwe staje się każdorazowe rozstrzyganie sporu przez sąd.

Z kolei do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W sytuacji braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w zwykłych sprawach, trudno oczekiwać, że będą zgodni w sprawach zasadniczych, np. w sprawie inwestycji na wspólną nieruchomość. Z tego powodu przewiduje się, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Zarządca sądowy to jednak koszty. Współwłaściciele, którzy nie mogą dojść ze sobą do porozumienia, powinni rozważyć czy w danej sytuacji bardziej opłacalne nie byłoby zniesienie współwłasności.