Gazeta Podatkowa nr 16 (1891) z dnia 24.02.2022

Zarząd nieruchomością wspólną

Jestem współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Nie mogę dojść do porozumienia z drugim właścicielem w sprawie remontu (modernizacji) obiektu. Co zrobić w sytuacji, gdy jeden z właścicieli chce przeprowadzić określone prace, a drugi się temu sprzeciwia?

Wszystko zależy od tego, z jakiego rodzaju czynnościami mamy do czynienia. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Stanowi o tym art. 201 Kodeksu cywilnego. W przepisach nie ma definicji pojęcia czynności zwykłego zarządu, jednak w doktrynie ugruntował się pogląd, zgodnie z którym czynności tego rodzaju obejmują bieżące gospodarowanie rzeczą, dbanie o jej niepogorszony stan czy dokonywanie konserwacji rzeczy wspólnej lub jej części.

Kwalifikacja poszczególnych typów czynności jako wchodzących w skład zwykłego zarządu albo przekraczających zwykły zarząd nie ma charakteru absolutnego. W konkretnym przypadku uwzględniony musi być rodzaj rzeczy objętej współwłasnością, a także całokształt okoliczności towarzyszących dokonaniu danej czynności zarządczej (por. postanowienie Sądu Rejonowego w Szczecinie z dnia 10 lipca 2019 r., sygn. akt III Ns 301/17). Oznacza to, że ta sama czynność może mieścić się w granicach zwykłego zarządu w odniesieniu do jednej rzeczy, natomiast w innym przypadku przekraczać zwykły zarząd. Co więcej, nawet w stosunku do tej samej rzeczy takie same czynności zarządcze, podejmowane w różnym czasie, mogą mieć różny status zależnie od okoliczności. W przypadku braku zgody na dokonanie czynności, o której mowa powyżej, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a jeśli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Na marginesie warto jednak zauważyć, że współwłaściciele mogą określić dowolnie zasady zarządu rzeczą wspólną w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga dla swej ważności szczególnej formy. Współwłaściciele mogą np. umówić się, że rzeczą zarządza jeden z nich albo osoba trzecia, albo że wszelkie decyzje podejmują wspólnie. Umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone we wspomnianych przepisach (art. 199-202 K.c.).