Aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste

Ostatnie miesiące roku mogą okazać się trudnym okresem dla użytkowników wieczystych nieruchomości. Jak co roku, w ostatnim kwartale Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego decydują się na przeprowadzenie aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. W praktyce, choć niejednokrotnie brak ku temu podstaw ekonomicznych, aktualizacja opłaty jest równoznaczna z jej podwyższeniem. Dlatego warto przypomnieć, w jaki sposób skutecznie sprzeciwić się podwyższeniu opłaty rocznej.

Kwestie formalne

Aktualizację opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości można przeprowadzić nie częściej niż raz na 3 lata i tylko w przypadku, gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie (art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n.). Zmiana wysokości opłaty rocznej musi zostać poprzedzona wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości opłaty. Wypowiedzenia można dokonać jedynie w formie pisemnej, najpóźniej do 31 grudnia roku kalendarzowego. W przypadku niezaskarżenia aktualizacji, opłata w zmienionej wysokości obowiązuje od 1 stycznia nowego roku.

Przepisy w sposób bardzo rygorystyczny określają treść wypowiedzenia, które musi obejmować: sposób obliczenia nowej wysokości opłaty, informację o wartości nieruchomości, miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym obejmującym wycenę nieruchomości oraz pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Pominięcie w wypowiedzeniu wskazanych elementów sprawia, że nie można go uznać za prawidłowe i tym samym jest ono nieskuteczne (por. wyrok SN z 22.11.2013 r., sygn. akt II CSK 90/13). Wypowiedzenie powinno także obejmować wszystkie działki wchodzące w skład danej nieruchomości oraz dotyczyć wszystkich współużytkowników wieczystych.

Po otrzymaniu wypowiedzenia należy przede wszystkim zapoznać się z treścią operatu szacunkowego. W większości przypadków bowiem błędy oraz nieścisłości operatu stanowią kluczowe argumenty w ewentualnym postępowaniu odwoławczym.

Odwołanie

W ciągu 30 dni od chwili otrzymania wypowiedzenia użytkownik może zakwestionować aktualizację opłaty (art. 78 ust. 2 u.g.n.). Kwestionować aktualizację można bądź przez złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo jest uzasadniona w innej wysokości. Należy pamiętać, że zaskarżenie aktualizacji powinno nastąpić w terminie 30-dniowym, a nie miesięcznym. W praktyce wiele odwołań kierowanych do SKO jest odrzucanych z powodu niezachowania terminu do jego wniesienia. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, kiedy wypowiedzenie zostało złożone w miesiącu liczącym 31 dni.

Odwołanie wnosi się do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego (SKO). Powinno być sporządzone na piśmie, w dwóch egzemplarzach oraz prawidłowo opłacone opłatą skarbową. Niekorzystne rozstrzygnięcie SKO można kwestionować na drodze sądowej.

Po otrzymaniu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty należy w pierwszej kolejności przeanalizować operat będący podstawą jej aktualizacji.

Sprzeciw

Niekorzystne orzeczenie SKO można zaskarżyć w terminie 14 dni od otrzymania, wnosząc sprzeciw do sądu cywilnego (art. 80 u.g.n.). Sprzeciw powinien obejmować te same elementy formalne co pozew. Co ważne, samo zaskarżenie orzeczenia SKO powoduje, że traci ono moc w całości (art. 80 ust. 3 u.g.n.). W praktyce bardzo istotne jest, aby w sprzeciwie użytkownik wieczysty wniósł o powołanie biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, którego zadaniem będzie określenie wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na dzień dokonania wypowiedzenia.

W praktyce bardzo często zdarza się, że użytkownicy wieczyści dołączają do sprzeciwu (albo już w trakcie rozpoznawania sprawy przez SKO) wykonane na ich zlecenie operaty szacunkowe (tzw. operaty prywatne, kontroperaty), chociaż ich sporządzenie nie jest obowiązkowe ani na etapie postępowania przed SKO, ani przed sądem. Należy pamiętać, że pomimo załączenia do akt sprawy kontroperatu, użytkownik wieczysty musi zawrzeć w sprzeciwie złożonym do sądu wniosek o powołanie biegłego sądowego dla ustalenia wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Brak takiego wniosku w praktyce uniemożliwia sądowi weryfikację wyceny stanowiącej podstawę aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zaliczenie nakładów na podwyższoną opłatę

Warto także pamiętać, że użytkownicy wieczyści mają możliwość rozliczenia podwyżki opłaty rocznej z nakładami poniesionymi na budowę urządzeń infrastruktury technicznej na użytkowanej działce. Rozliczenie może objąć zarówno nakłady poniesione po dniu dokonania ostatniej aktualizacji opłaty, jak i przed tym dniem.

Korzyści zaskarżenia wypowiedzenia

Operaty stanowiące podstawę wypowiedzenia opłaty rocznej często opracowane są w sposób tendencyjny - wskazują znaczny wzrost wartości nieruchomości od czasu poprzedniej aktualizacji. Dlatego często po zaskarżeniu nowa wysokość opłaty ustalana jest na niższym poziomie niż wskazana w wypowiedzeniu. Ponadto przez okres postępowania odwoławczego użytkownik uiszcza opłatę w dotychczasowej (niższej) wysokości (art. 78 ust. 4 u.g.n.).

Postępowania takie zazwyczaj są długotrwałe, a po ich zakończeniu, nawet w przypadku nieuwzględnienia zaskarżenia, użytkownik wieczysty może wnosić o rozłożenie spłaty podwyżki opłaty na raty. Dodatkowo w orzecznictwie brak jest jednolitego stanowiska, co do dopuszczalności naliczania przez właścicieli nieruchomości odsetek od niepłaconej różnicy między opłatą uiszczaną w dotychczasowej i nowo ustalonej wysokości. Z powyższych względów zaskarżenie aktualizacji opłaty rocznej w większości przypadków okazuje się być opłacalne.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774)