Gazeta Podatkowa nr 44 (2127) z dnia 29.05.2024

Użytkowanie wieczyste a zwolnienie z opłaty przekształceniowej

Kupiliśmy z żoną grunt w użytkowaniu wieczystym. Sprzedający przekazali nam, że opłata za użytkowanie została wcześniej uiszczona z góry za cały okres 99 lat, dlatego my nie musieliśmy jej płacić. Wraz ze zmianą przepisów prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności, co spowodowało, że naliczono nam tzw. opłatę przekształceniową. Nie zgadzamy się z tym. Czy w związku z uiszczeniem opłaty przez poprzednich użytkowników wieczystych powinniśmy być z tej opłaty zwolnieni?

Wydaje się, że nie. Zwolnieniem z ponoszenia opłaty przekształceniowej nie są bowiem objęte osoby, które nie spełniły określonych w ustawie przesłanek przedmiotowych, choć nabyły prawo użytkowania wieczystego od osoby, która spełniała te przesłanki. Taki pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 listopada 2023 r., sygn. akt I OSK 1622/22.

Opłaty z tytułu przekształcenia nie wnoszą m.in. osoby fizyczne lub ich spadkobiercy w przypadku, gdy osoby te wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Wynika to z art. 8 pkt 2 lit. a) ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2024 r. poz. 386).

Jak wyjaśnił NSA w powołanym wyroku, art. 8 pkt 2 ustawy, określając, w jakich przypadkach osoby fizyczne nie wnoszą opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, formułuje dwa kryteria: podmiotowe i przedmiotowe. Kryterium podmiotowe zakłada, że mogą to być jedynie osoby fizyczne lub ich spadkobiercy. Natomiast kryterium przedmiotowe zostało ujęte w sposób alternatywny i może przybrać jedną z trzech wymienionych w ww. przepisie pkt a) lub pkt b) postaci: wniesienie jednorazowo opłaty za cały okres użytkowania, uzyskanie użytkowania wieczystego na podstawie art. 7 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r. nr 50, poz. 279) oraz uzyskanie użytkowania wieczystego na podstawie innych tytułów prawnych w zamian za wywłaszczone lub przejęte nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r. NSA stwierdził na tej podstawie, że zwolnieniem z ponoszenia opłaty zostały objęte osoby fizyczne lub ich spadkobiercy tylko w przypadku, gdy te osoby spełniają jednocześnie jedną z wymienionych przesłanek przedmiotowych zwolnienia. W konsekwencji takie zwolnienie nie przysługuje osobom fizycznym, które w drodze obrotu cywilnoprawnego nabyły prawo użytkowania wieczystego od osoby fizycznej spełniającej te przesłanki, ale które same żadnej z tych przesłanek nie spełniły. Zwolnienie z opłat nie może bowiem obejmować osób, których nie łączył żaden ze wskazanych szczególnych rodzajów związku prawnego z prawem użytkowania wieczystego.