Użytkownik wieczysty gruntu nabywa własność budynków

Budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika.

STAN FAKTYCZNY:

Po przeprowadzeniu w I instancji postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym sąd rejonowy nakazał ujawnienie powódki w dziale II księgi jako wieczystego użytkownika działki oraz właściciela budynku. Uznał bowiem, że dotychczas ujawniona w księdze spółka nie nabyła ważnie prawa użytkowania wieczystego gruntu ani własności owego budynku z uwagi na bezwzględną nieważność umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego. Sąd okręgowy przy rozpoznawaniu apelacji pozwanej spółki zwrócił natomiast uwagę, że budynek usytuowany na działce został wzniesiony nie przez użytkownika wieczystego, lecz przez dzierżawcę gruntu. W związku z powyższym powziął poważne wątpliwości, które przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

SĄD ORZEKŁ:

Kluczowe znacznie dla odpowiedzi na przedstawione zagadnienie prawne ma treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

Mimo iż wykładnia językowa wspomnianego przepisu sugeruje co innego, Sąd Najwyższy uznał za właściwy pogląd, zgodnie z którym własnością użytkownika wieczystego stają się wszelkie budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, niezależnie od tego, przez kogo zostały wzniesione po ustanowieniu użytkowania wieczystego. Oddając grunt w posiadanie zależne użytkownik wieczysty nie przestaje być jego posiadaczem, dlatego też działania podjęte przez posiadacza zależnego, w tym wzniesienie budynku, mogą być traktowane - w relacji do właściciela - tak, jakby zostały podjęte przez użytkownika wieczystego.

Można zatem zasadnie traktować budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez dzierżawcę, wywodzącego swoje prawa od użytkownika wieczystego, jako wzniesiony przez tego ostatniego. Z punktu widzenia relacji między właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym, posiadacz zależny (np. dzierżawca), który swoje prawo do władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego, podejmuje działania na jego rachunek. Obowiązkowi użytkownika wieczystego wzniesienia budynków lub innych urządzeń, określonemu w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, z pewnością czyni zadość wzniesienie ich przez dzierżawcę.

Sąd Najwyższy poszedł jednak nieco dalej, stwierdzając, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste powinny być oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty.

(uchwała SN z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 60/11)