Gdy podwyżka opłat dla użytkownika wieczystego przekracza 100%

Spółka posiada w użytkowaniu wieczystym grunt przemysłowy. W listopadzie 2012 r. zarząd otrzymał podwyżkę opłaty rocznej o około 180%. W grudniu ubiegłego roku spółka odwołała się do samorządowego kolegium odwoławczego, wnosząc o uznanie aktualizacji za nieuzasadnioną. Trwają jednak rozmowy w urzędnikami w kwestii ewentualnej ugody przed SKO. Miasto powołuje się w nich również na stopniowe rozłożenie podwyżki - w 3 kolejnych podwyżkach. Czy faktycznie istnieje taka możliwość?

Istnieje nie tyle możliwość, ile nawet konieczność stopniowego rozłożenia tak dużej podwyżki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, co jest z korzyścią dla użytkownika wieczystego. Taką procedurę przewiduje przepis art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.). Mianowicie w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi najpierw (w pierwszym roku aktualizacji) opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Rozumienie tej zasady przysparzało wielu problemów, które przecięła dopiero niedawna uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 110/12. Sąd Najwyższy wyłożył w niej, w jaki sposób ma być stopniowana podwyżka opłaty rocznej, którą obowiązany jest wnosić użytkownik wieczysty. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Zatem dopiero opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie docelowej wynikającej z tej aktualizacji.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powinno wskazywać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty oraz zawierać pouczenie o sposobie jego zakwestionowania, a także informację o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z aktualizacją, powinien w terminie 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.