Jak powstaje użytkowanie wieczyste?

Prawo użytkowania wieczystego gruntu miało już jakiś czas temu zniknąć z polskiego systemu prawa, jednak zwykle kończyło się tylko na zapowiedziach i na razie nic nie wskazuje na to, by miało się to niebawem zmienić. Oczywiście wielu użytkowników wieczystych może skorzystać z opcji przekształcenia we własność, jednak jest to dość kosztowna sprawa, w związku z czym nie zanosi się, aby proces uwłaszczeń użytkowników wieczystych miał znacząco ograniczyć obrót tym specyficznym prawem rzeczowym. Przeciwnie, w dalszym ciągu dochodzi często do ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego, jak również do zawierania umów przenoszących ustanowione już prawo.

Wspomniane na wstępie dwa sposoby nabycia użytkowania wieczystego (ustanowienie i przeniesienie) to niewiele choćby w porównaniu do sposobów nabycia prawa własności, które można także np. zasiedzieć. Istnieje jednak wiele podobieństw między tymi prawami rzeczowymi. Użytkownik wieczysty, choć nie jest właścicielem gruntu, może z niego korzystać w podobnym zakresie jak właściciel. Może też w zasadzie swobodnie rozporządzać tym prawem. W odróżnieniu jednak od prawa własności, treść prawa użytkowania wieczystego wyznaczona jest, poza ustawami i zasadami współżycia społecznego, umową o oddaniu gruntu.

Nowe użytkowanie wieczyste

Jednym z dwóch sposobów nabycia prawa użytkowania wieczystego jest jego ustanowienie, które następuje mocą umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i z chwilą wpisu tego prawa do księgi wieczystej. Umowa zawierana jest w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Jedną ze stron takiej umowy musi być Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek komunalny, a to z tego względu, że przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być jedynie grunty stanowiące ich własność, czyli grunty państwowe lub komunalne. Skarb Państwa reprezentowany jest przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, natomiast jednostki samorządu terytorialnego przez ich organy wykonawcze.

Z kolei drugą stroną umowy o oddanie gruntu może być każda osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spółka komandytowa). Nie ma przeszkód, aby prawo użytkowania wieczystego nabyły wspólnie dwie lub więcej osób (np. małżonkowie, wspólnicy w spółce cywilnej). Może być nią również Skarb Państwa (gdy umowa dotyczy gruntu komunalnego) lub jednostka samorządu terytorialnego czy związek komunalny (gdy umowa dotyczy gruntu państwowego).

Umowa ustanawiająca

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna określać okres użytkowania wieczystego, który nie może wynosić mniej niż 40 lat oraz więcej niż 99 lat. Ponadto, co bardzo ważne, umowa powinna wyznaczać sposób korzystania z gruntu zgodnie z celem ustanowienia tego prawa. Jeśli takim celem jest wzniesienie budynku, w umowie znaleźć się powinny postanowienia dotyczące: terminów rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaju budynków lub urządzeń, obowiązku ich utrzymywania w należytym stanie, warunków i terminów odbudowy w razie ewentualnego zniszczenia lub rozbiórki, wynagrodzenia, które będzie się należało użytkownikowi wieczystemu w razie i w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Wszystkie wskazane postanowienia umowy o oddanie gruntu kształtują treść prawa użytkowania wieczystego. Będą one obowiązywać również kolejnego nabywcę tego prawa, tj. osobę, na którą zostanie ono przeniesione (drugi sposób nabycia użytkowania wieczystego).

Nie może mieć miejsca taka sytuacja, w której zabudowany grunt państwowy lub komunalny zostanie oddany w użytkowanie wieczyste z pominięciem sprzedaży budynków. Sprzedaż musi następować w tym samym akcie notarialnym. W rezultacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na zabudowanym gruncie budynki stają się odrębnymi od gruntu nieruchomościami (przedtem były jedynie częściami składowymi nieruchomości gruntowej). Nabywca użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu uzyskuje więc jednocześnie dwa prawa, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków lub innych urządzeń znajdujących się na tym gruncie.

Umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, która nie zawiera postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., sygn. akt II CKN 1155/00

Nabycie wtórne

Drugim sposobem nabycia prawa użytkowania wieczystego jest jego przeniesienie z dotychczasowego użytkownika wieczystego na inną osobę lub podmiot. Następuje to najczęściej na podstawie umów sprzedaży, zamiany, darowizny. Użytkownik wieczysty może bowiem rozporządzać swoim prawem i dla niego przeniesienie użytkowania wieczystego będzie stanowiło utratę prawa. Nabywcą użytkowania wieczystego może być także Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek komunalny. Jeśli np. gmina nabędzie użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego jednocześnie jej własność, to skutkiem takiego połączenia praw będzie wygaśnięcie użytkowania wieczystego. Nie inaczej stanie się, gdy użytkownik wieczysty nabędzie prawo własności gruntu, na którym jest użytkownikiem wieczystym. W tym miejscu wypada poczynić uwagę, że właściciel gruntu może go sprzedać jedynie na rzecz użytkownika wieczystego.

Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. W związku z tym, poza wymogiem formy aktu notarialnego, przeniesienie użytkowania wieczystego nie może nastąpić pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (np. nieważna będzie umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zastrzegająca, że przeniesienie tego prawa nastąpi w terminie 3 miesięcy od daty zawarcia umowy).

Identycznie jak ustanowienie, przeniesienie użytkowania wieczystego następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Gdy to nie nastąpi, prawo użytkowania wieczystego po prostu zostanie przy dotychczasowym użytkowniku wieczystym (zbywcy).

Mowa była już o tym, że użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków lub innych urządzeń znajdujących się na danym gruncie. Prawo ich własności nabywa bowiem łącznie z ustanowieniem użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu albo z chwilą ich wzniesienia. Prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków (lub innych urządzeń) są prawami związanymi, co oznacza, że mogą być przenoszone tylko łącznie. W związku z tym nie można sprzedać użytkowania wieczystego gruntu bez równoczesnej sprzedaży budynków wzniesionych na tym gruncie - i odwrotnie.

Zapamiętaj:
»	Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
»	Ustanowienie użytkowania wieczystego i tym samym jego nabycie następuje dopiero z chwilą jego wpisu w księdze wieczystej (tzw. wpis konstytutywny).
»	Określenie sposobu korzystania z gruntu podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.
»	Jeżeli na gruncie wzniesione są budynki lub inne urządzenia (np. garaż), to oddanie takiego gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga równoczesnej sprzedaży tych budynków lub urządzeń.