Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego a opłata roczna

Spółka sprzedała we wrześniu br. prawo użytkowania wieczystego gruntu należącego do Skarbu Państwa. Opłata roczna wynosiła bowiem kilkadziesiąt tysięcy złotych i spółki nie było już na to stać. Za ten rok opłata została jednak uiszczona w całości w terminie, czyli pod koniec marca br. Czy możemy żądać zwrotu nadpłaconej opłaty rocznej za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego przypadający po sprzedaży? Jeśli tak, to kto

Nadpłaconą opłatę roczną powinien zwrócić właściciel gruntu, który taką opłatę otrzymał, czyli w tym wypadku Skarb Państwa reprezentowany przez starostę, a miastach "prezydenckich" przez prezydenta miasta. Część opłaty rocznej uiszczona przez użytkownika wieczystego za okres następujący od chwili zbycia przez niego prawa użytkowania wieczystego jest bowiem świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Tak uznał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt IV CSK 284/2013.

Takim świadczeniem nienależnym część tej opłaty rocznej staje się z chwilą zbycia prawa użytkowania wieczystego. Wówczas spółka może najwcześniej wezwać Skarb Państwa (a w przypadku gruntów komunalnych oddanych w użytkowanie wieczyste - odpowiednią gminę reprezentowaną przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) do zwrotu świadczenia nienależnego. Oznacza to, że po kolejnych 3 latach (a w przypadku użytkowników wieczystych korzystających z prawa bez jakiegokolwiek związku z ewentualną działalnością gospodarczą - po 10 latach), roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego ulegnie przedawnieniu.

W razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego zbywca jest zobowiązany do uiszczenia właścicielowi opłaty rocznej w rozmiarze odpowiadającym rzeczywistemu okresowi korzystania przez niego z nieruchomości obciążonej tym prawem, co zresztą wynika niejako z art. 238 K.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/2009).

Wynikający z art. 238 K.c. obowiązek uiszczenia opłaty rocznej jest ściśle związany z czasem trwania użytkowania wieczystego i obciąża każdoczesnego użytkownika wieczystego, a więc podmiot, któremu prawo to w danym okresie przysługuje.

Skarb Państwa, jako właściciel gruntu, nie powinien być na tym stratny, ponieważ zbycie użytkowania wieczystego przez pierwotnego użytkownika wieczystego w ciągu roku kalendarzowego nie ogranicza możliwości właściciela nieruchomości domagania się zapłaty należności z tytułu opłaty rocznej od nabywcy tego prawa za ten okres roku, w którym nabywca będzie już z tego prawa korzystał. Innymi słowy, starosta lub prezydent miasta zażąda odpowiedniej części opłaty rocznej (np. w tym wypadku za co najmniej 3 ostatnie miesiące roku) od osoby czy podmiotu, który nabył prawo użytkowania wieczystego. Opłata roczna jest bowiem świadczeniem podzielnym, ponieważ może być ono spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości.