Gazeta Podatkowa nr 65 (1522) z dnia 13.08.2018

Przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej

Przez działkę, którą niedawno odziedziczyłem, przebiega polna droga. Pierwotnie był to tylko wyjeżdżony pas ziemi, później teren został utwardzony tłuczniem, a ostatnio destruktem asfaltowym. Z drogi korzystali właściciele okolicznych nieruchomości, mieli zapewniony dogodny dojazd do drogi publicznej. Kilka dni temu otrzymałem pismo z informacją, że właściciele wystąpili do sądu z wnioskiem o zasiedzenie służebności gruntowej. Czy jest to prawnie dopuszczalne?

W pewnych sytuacjach rzeczywiście może dojść do zasiedzenia służebności gruntowej. Zgodnie z przepisami służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Stanowi o tym art. 292 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.). W takim przypadku należy stosować odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie. Ustawa nie zawiera definicji pojęcia "trwałe i widoczne urządzenie". Przyjmuje się jednak, że należy przez to rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który to przedmiot ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. Charakter tego urządzenia ma być trwały, a nie chwilowy, i musi ono być widoczne.

W orzecznictwie przyjmuje się, że samo przejeżdżanie przez szlak drożny niemający urządzonej drogi nie może doprowadzić do zasiedzenia. Wskutek samego zniwelowania terenu i zasypania nierówności nie powstaje utwardzony konkretny szlak drożny o wytyczonym przebiegu. Nie jest to bowiem wynik świadomego i pozytywnego działania ludzkiego w celu przystosowania drogi. Natomiast dokonanie utwardzenia takiego szlaku drożnego, przykładowo przez nawiezienie i rozwalcowanie na nim tłucznia czy innego materiału utwardzającego, będzie można uznać za stworzenie "trwałego i widocznego urządzenia".

Termin zasiedzenia służebności drogi koniecznej można liczyć dopiero od utwardzenia drogi, czyli pojawienia się wspomnianego "urządzenia". Oznacza to, że wcześniejszy okres, gdy była to zwykła droga polna, nie może zostać uwzględniony niezależnie jak intensywnie była wówczas eksploatowana przez sąsiadów.

Jeżeli posiadacz służebności uzyskał ją w złej wierze, wówczas do jej zasiedzenia potrzeba nieprzerwanego posiadania samoistnego przez 30 lat. Jeśli do zasiedzenia dojdzie, prawo to zostanie ujawnione w dziale III księgi wieczystej nieruchomości Czytelnika.