Wykreślenie z księgi wieczystej nieaktywnej służebności gruntowej

Odziedziczyłem po mamie rodzinną nieruchomość. Po zapoznaniu się z dokumentacją dotyczącą nabytego gruntu dowiedziałem się, że nieruchomość obciążona jest na rzecz sąsiedniej działki służebnością przejazdu i przechodu. Została ona ustanowiona ponad 20 lat temu. Nikt z tej służebności nie korzysta od lat, działka sąsiednia nie jest w ogóle zamieszkała. Służebność stanowi obciążenie mojego gruntu, obniża jego wartość. W jaki sposób mogę domagać się jej wykreślenia z księgi wieczystej?

Z pytania wynika, że służebność przejazdu i przechodu (tzw. służebność drogi koniecznej) nie jest już w ogóle wykonywana. Kluczowe jest jak długo stan tej nieaktywności służebności występuje.

Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Reguluje to art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071). W przypadku służebności czynnej termin dziesięcioletni zaczyna biec od dnia, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności (np. z prawa przechodu czy przejazdu przez nieruchomość obciążoną), a upływa w dniu, który datą odpowiada dniowi, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności. Wygaśnięcie służebności na skutek niewykonywania następuje ex lege, z mocy prawa, co oznacza, że ewentualne orzeczenie stwierdzające wygaśnięcie służebności ma charakter deklaratoryjny (por. wyrok SO w Nowym Sączu z dnia 18 czerwca 2019 r., sygn. akt III Ca 484/18).

Wobec tego, jeśli rzeczywiście przez co najmniej 10 lat wspomniana służebność nie była wykonywana, służebność z mocy prawa wygasa, co oznacza, że występuje na ten moment niezgodność treści księgi wieczystej (w której służebność widnieje) ze stanem rzeczywistym (w którym służebność już nie istnieje). W takim przypadku właściciel nieruchomości może wnieść powództwo o usunięcie tej niezgodności na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2025 r. poz. 341). Przedmiotowe powództwo rozpoznaje sąd rejonowy, chyba że wartość przedmiotu sporu przekracza kwotę 100 tys. zł - wówczas sąd okręgowy (art. 16 § 1 w zw. z art. 17 pkt 4 K.p.c. - Dz. U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.). Natomiast sądem miejscowo właściwym będzie sąd miejsca położenia nieruchomości.

Oczywiście najprostszym i najtańszym sposobem na usunięcie starej, nieaktywnej służebności z księgi wieczystej - choć często niemożliwym w danym momencie do zrealizowania - jest uzyskanie od uprawnionego właściciela (właścicieli) nieruchomości (na której to rzecz ustanowiono służebność) oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej drogi (art. 246 K.c.). Takie oświadczenie powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, z uwagi na to, że ta forma dokumentu może stanowić podstawę wykreślenia służebności z księgi wieczystej (art. 31 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).