Gazeta Podatkowa nr 48 (2236) z dnia 16.06.2025

Treść i sposób wykonywania służebności drogi koniecznej można zmienić

Przed piętnastoma laty moja nieruchomość została obciążona na rzecz działki sąsiada służebnością drogi koniecznej. Obecnie, na skutek zmian w zagospodarowaniu gruntów, służebność bardzo utrudnia mi korzystanie z mojej nieruchomości. Działka sąsiada cały czas nie ma normalnego dostępu do drogi publicznej i też potrzebuje służebności. Chciałbym jednak, aby służebność została wytyczona na innej części mojej nieruchomości. Czy mogę domagać się zmiany treści służebności?

Istnieje możliwość zmiany treści służebności gruntowej. W myśl art. 291 Kodeksu cywilnego, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Powyższe uprawnienie do dokonania zmiany jest konsekwencją reguły, zgodnie z którą służebność gruntowa powinna być przeprowadzona z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale również z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ponadto powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Przepis nie precyzuje pojęcia "ważnej potrzeby gospodarczej", pozostawiając sądowi jej ocenę na tle okoliczności konkretnej sprawy. Ocena ta powinna być uwarunkowana starannym wyważeniem interesów obu nieruchomości. Ważna potrzeba gospodarcza musi wystąpić po ustanowieniu służebności gruntowej, a której doniosłość przemawia za celowością rozwiązania dotychczasowego zakresu i sposobu wykonywania służebności w świetle zmienionych warunków jej ustanowienia (por. postanowienie SN z dnia 9 września 2020 r., sygn. akt II CSK 69/19). Należy pamiętać, że w postępowaniu o zmianę treści i sposobu wykonywania służebności drogi koniecznej nie podlegają ponownemu badaniu i ocenie te okoliczności, które stanowiły podstawę wydania prawomocnego postanowienia o ustanowieniu służebności.

Uprawnienie do żądania zmiany treści służebności przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na źródło powstania służebności.

Sprawa o zmianę treści bądź sposobu wykonywania służebności drogi koniecznej rozpoznawana jest w trybie nieprocesowym przez sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek w przedmiotowej sprawie należy opłacić opłatą sądową w wysokości 100 zł.