Gazeta Podatkowa nr 33 (2116) z dnia 22.04.2024

Podział nieruchomości a służebność gruntowa

Nieruchomość, której jestem właścicielem, obciążona jest służebnością gruntową - służebnością drogi koniecznej. W gminie dowiedziałem się, że mam możliwość podziału tej nieruchomości na kilka działek ewidencyjnych tak, aby utworzyć z nich niezależne nieruchomości, których kilka zamierzam sprzedać. Podział nastąpi w taki sposób, aby wspomniana służebność przebiegała tylko na jednej z działek. Czy po dokonaniu takiego podziału, pozostałe nieruchomości będą wolne od obciążenia służebnością?

NIE. Służebność, o której mowa w pytaniu, będzie ciążyć na wszystkich nieruchomościach. Należy jednak zwrócić uwagę, że podział nieruchomości może być rozumiany na dwa sposoby. Po pierwsze, może odnosić się do podziału nieruchomości na kilka działek ewidencyjnych. Nieruchomość może składać się z jednej działki ewidencyjnej. Właściciel takiej nieruchomości, o ile jest to w danej sytuacji prawnie dopuszczalne, może dokonać podziału takiej nieruchomości na kilka mniejszych działek - każda z tych działek otrzyma swój własny geodezyjny numer ewidencyjny.

Nie oznacza to jednak, że takie działki stanowić będą odrębne nieruchomości w rozumieniu cywilnoprawnym. Sam taki podział nie sprawia jeszcze, że działki zostały odłączone, wyodrębnione z dotychczasowej księgi wieczystej i że zostały założone dla nich odrębne księgi wieczyste. Podział ewidencyjny nie wpływa na służebność gruntową z uwagi na to, że nadal mamy do czynienia z jedną nieruchomością, pomimo tego, że np. przed podziałem ewidencyjnym nieruchomość składała się z jednej działki, a po podziale ta sama nieruchomość składa się z czterech działek.

Natomiast może nastąpić podział nieruchomości w znaczeniu cywilnoprawnym, np. utworzenie z jednej nieruchomości trzech, posiadających własne księgi wieczyste. W razie takiego podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Zdarza się, że wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich (np. z uwagi na to, że droga, w związku z którą ustanowiono służebność, po takim podziale przebiega tylko przez jedną nieruchomość), właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. Tego rodzaju zwolnienie nie następuje zatem z mocy prawa. Reguluje to art. 290 § 2 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ponadto, jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo - tak jak w omawianym przypadku - nieruchomości obciążonej, sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.