Odpłatność za służebność gruntową

Jednym z ograniczonych praw rzeczowych jest służebność gruntowa. Polega ona na możliwości obciążenia nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań bądź wykonywania konkretnych uprawnień właścicielskich. Uprawnionym z tytułu służebności jest, co do zasady, właściciel nieruchomości władnącej. Z ustanowieniem służebności zwykle wiąże się obowiązek uiszczenia wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Nie zawsze jest to wynagrodzenie jednorazowe.

Powstanie służebności

Celem służebności gruntowej może być jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części. Jej ustanowienie uzasadnia np. brak dostępu nieruchomości władnącej do drogi publicznej, czy możliwości bezpośredniego podłączenia się do przewodów dostawcy wody, bądź innych mediów. Służebność gruntowa może powstać na podstawie umowy, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej, zapisu windykacyjnego, a nawet w wyniku zasiedzenia.

Umowa, na podstawie której dojdzie do obciążenia jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości, wymaga sporządzenia aktu notarialnego co najmniej w części oświadczenia właściciela nieruchomości obciążanej. Nie jest przy tym konieczny wpis do księgi wieczystej. Umowa zasadniczo powinna być zawarta przez wszystkich właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej. Ustalane przez strony warunki podlegają ogólnej zasadzie swobody umów.

Kodeks cywilny uwzględnia sytuacje, w których możliwe jest żądanie sądowego ustanowienia służebności za wynagrodzeniem. Domagać się tego może m.in. właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, a także przedsiębiorca, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne.

Uprawnienie do ustanowienia służebności gruntowej na mocy decyzji administracyjnej zostało przewidziane w art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.). Może do niego dojść w decyzji o wywłaszczeniu, w celu zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości.

Odpłatność

Służebność gruntowa może wiązać się z dwoma rodzajami obciążeń finansowych dla właściciela nieruchomości władnącej. Po pierwsze, może on zostać zobowiązany do uiszczenia wynagrodzenia z tytułu samego ustanowienia służebności gruntowej. Innym rodzajem obciążenia będzie z kolei wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości służebnej.

Wynagrodzenie ustalane w drodze umowy może przybrać postać jednorazowej zapłaty z tytułu ustanowienia, jak i wykonywania służebności gruntowej. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby właściciel nieruchomości władnącej był zobowiązany do zapłaty jednorazowej kwoty w związku z ustanowieniem służebności oraz odrębnie - okresowo określonej kwoty z tytułu jej wykonywania.

Wynagrodzenie z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością może być również przyznane na mocy ustanawiającego ją orzeczenia, o ile prawo do żądania zapłaty przewidziane zostało w obowiązujących przepisach. Brak jest jednolitego stanowiska w zakresie możliwości ustalenia w orzeczeniu ustanawiającym służebność gruntową wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej w postaci okresowego świadczenia.

Niezależnie od tytułu powstania służebności, wynagrodzenie powinno być ustalone na takim poziomie, aby było ekwiwalentne w stosunku do rodzaju i skali obciążenia nieruchomości służebnej.

Ustalenie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej nie jest niezbędne do skutecznego ustanowienia służebności.

Świadczenia okresowe

W orzecznictwie sądów powszechnych słusznie wskazano, że za dopuszczalnością ustalania wynagrodzenia za ustanowienie służebności w formie świadczeń okresowych przemawia możliwość zmiany wysokości wynagrodzenia w przyszłości. Ma to szczególne znaczenie w przypadku zaistnienia zmian społeczno-gospodarczych, które mogłyby doprowadzić do braku równowagi między świadczeniem właściciela nieruchomości władnącej a obciążeniem właściciela nieruchomości służebnej.

W przypadku ustalenia tego typu wynagrodzenia na podstawie umowy, żądania obniżenia lub podwyższenia jego wysokości można się domagać na podstawie art. 357¹ K.c. (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), zgodnie z którym jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Na inną podstawę wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 września 1988 r., sygn. akt III CZP 76/88, w sytuacji gdy wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych z tytułu ustanowienia służebności zostało ustalone na mocy orzeczenia sądowego, a którego obowiązek zapłaty wynika z ustawy. Sąd wskazał, że takie wynagrodzenie ma w istocie charakter renty.

W myśl art. 903 K.c. renta jest określonym okresowym świadczeniem jednej strony na rzecz drugiej, w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku. Może ona mieć charakter odpłatny bądź nieodpłatny, a jej źródłem mogą być także zdarzenia pozaumowne. Wymienionym kryteriom będzie odpowiadało np. ustalone w drodze orzeczenia sądowego wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych za ustanowienie służebności drogi koniecznej. W takim przypadku w razie zmiany stosunków każda ze stron może żądać zmiany wysokości lub czasu trwania świadczenia.