Wygaśnięcie służebności na skutek jej niewykonywania

Otrzymałem w spadku po ojcu nieruchomość, którą chcę sprzedać. Niedawno odkryłem, że w księdze wieczystej wpisana jest służebność drogi koniecznej, która obciąża moją działkę. Zapis taki utrudnia mi znalezienie nabywcy. Ze wspomnianej drogi nikt już od lat nie korzysta. Kiedyś faktycznie przez nieruchomość ojca przechodzili i przejeżdżali sąsiedzi, ale po doprowadzeniu drogi do posesji sąsiadów nikt już z naszej działki w ten sposób nie korzysta. Czy mogę wspomnianą służebność wykreślić?

Wydaje się, że będzie możliwe wykreślenie służebności. Nie wystarczy jednak samo złożenie do sądu wniosku. Z pytania wynika, że służebność nie jest w ogóle wykonywana z uwagi na to, że sąsiedzi nie korzystają z nieruchomości Czytelnika w sposób określony w treści służebności. Istotne jest natomiast, jak długo ten stan rzeczy ma miejsce oraz czy Czytelnik bądź jego ojciec sami nie uniemożliwili swoim działaniem korzystania z posesji.

Dobrym rozwiązaniem będzie uzyskanie od uprawnionego właściciela (właścicieli) sąsiedniej posesji (na której to rzecz ustanowiono służebność) oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej drogi. Takie oświadczenie powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym - ta forma dokumentu może bowiem stanowić podstawę wykreślenia służebności z księgi wieczystej. Aby ten skutek osiągnąć, konieczne będzie złożenie wniosku do sądu i załączenie do niego wspomnianego dokumentu. Ten sposób wykreślenia służebności gruntowej z księgi wieczystej wymaga jednak współdziałania drugiej strony, czyli uprawnionego do służebności właściciela nieruchomości władnącej. Jeśli nie jest to w danej sytuacji możliwe - a nie ma innego sposobu na wykreślenie służebności - pozostaje droga sądowa.

Dla Czytelnika istotne jest to, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Stanowi o tym art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740). Jeśli rzeczywiście przez co najmniej 10 lat wspomniane prawo nie było wykonywane, służebność z mocy prawa wygasa. Takie wygaśnięcie skutkuje pojawieniem się niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. Można wówczas wnieść powództwo o usunięcie tej niezgodności. Powodem w tej sprawie byłby Czytelnik (właściciel nieruchomości obciążonej), zaś pozwanym (pozwanymi) - uprawniony właściciel nieruchomości władnącej (sąsiad, sąsiedzi).

Możliwe jest również trzecie rozwiązanie - właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (np. gdy służebność nie była wykonywana przez okres 5 lat).