Zakup nieruchomości od syndyka

Rozważam możliwość kupienia od syndyka domu. W księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości jest wpis służebności osobistej, polegającej na nieodpłatnym i dożywotnim prawie zamieszkania części domu przez rodziców upadłego oraz użytkowania kuchni i łazienki. Czy taki zapis jest zgodny z obowiązującym prawem? Czy zakup nieruchomości od syndyka doprowadzi do wygaśnięcia tej służebności?

Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie wszelkich praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie wyznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości, choć z pewnymi wyjątkami.

Prawo polskie zna instytucję służebności osobistej jako jednego z ograniczonych praw rzeczowych, podobnie jak użytkowania. W opisywanym stanie faktycznym ważne jest ustalenie, czy rodzice upadłego dysponują wyłącznie służebnością osobistą, czy także prawem użytkowania jako osobnym, choć podobnym do służebności osobistej ograniczonym prawem rzeczowym (osobny wpis w dziale III księgi wieczystej).

Jest to o tyle istotne, że pomimo sprzedaży nieruchomości dokonanej w postępowaniu upadłościowym użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. W tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Wygasają natomiast służebności osobiste. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony (tu: rodzice upadłego) nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Stanowią o tym przepisy art. 313 ust. 2 i 3 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2012 r. poz. 1112).

Generalnie sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki analogiczne do sprzedaży egzekucyjnej, z tym że różni się właśnie w zakresie skutków prawnych sprzedaży dla dalszego istnienia służebności osobistych. W przypadku egzekucji służebności osobiste na ogół pozostają w mocy, natomiast - jak już wspomniano - w postępowaniu upadłościowym wygasają.

Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie). Nieruchomość można też obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (np. rodziców właściciela) prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Oba prawa są niezbywalne. Służebność osobista oraz użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasają najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (kuchni, łazienki itp.).