Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Od kilkudziesięciu lat przez nieruchomość przebiegała polna droga, po której sąsiedzi dojeżdżali do swojej posesji. Kilka lat temu droga ta została utwardzona kostką brukową. Nieco wcześniej nabyłem przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży i w akcie notarialnym nie było mowy o tej drodze. Niedawno otrzymałem odpis wniosku o zasiedzenie służebności drogi koniecznej z uwagi na upływ 30 lat korzystania z drogi przez sąsiadów, przy czym wskazują oni, że zasiedzenie nastąpiło w 2006 r., czyli zanim stałem się właścicielem. Jak się przed tym bronić?

Czytelnik może się bronić kilkoma różnymi zarzutami, w tym m.in. upływem zaledwie kilku lat (zamiast 30 lat) potrzebnych do zasiedzenia służebności drogi koniecznej w złej wierze.

Stosownie do art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przy czym przez trwałe i widoczne urządzenie należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. Charakter tego urządzenia ma być trwały, a nie chwilowy, i musi ono być widoczne.

Przykładami trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości, z której korzysta posiadacz w zakresie odpowiadającym treści służebności, są rowy odwadniające, nasypy, studnie, groble, utwardzenia na gruncie szlaku drożnego, mostki albo osadniki widoczne na powierzchni ziemi wraz z dołączonymi do nich rurami kanalizacyjnymi znajdującymi się pod powierzchnią gruntu.

W przypadku służebności gruntowej drogi, przejeżdżanie przez szlak drożny niemający urządzonej drogi nie może doprowadzić do zasiedzenia. Wskutek zniwelowania terenu i zasypania nierówności nie powstaje utwardzony konkretny szlak drożny o wytyczonym przebiegu. Nie jest to bowiem wynik świadomego i pozytywnego działania ludzkiego w celu przystosowania drogi.

Zatem termin zasiedzenia służebności drogi koniecznej można liczyć dopiero od kilku lat - począwszy od utwardzenia drogi kostką brukową.

Ponadto nawet gdyby w 2006 r., jak wskazują wnioskodawcy, faktycznie doszło do zasiedzenia służebności gruntowej (drogi koniecznej), to z uwagi na jej nieujawnienie w dziale III księgi wieczystej późniejsze nabycie nieruchomości przez Czytelnika powodowałoby jej wygaśnięcie z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ochrona wynikająca z rękojmi ksiąg wieczystych niejako przełamuje zasiedzenie, co potwierdził niedawno Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lutego 2013 r. (sygn. akt IV CSK 481/12).

Wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 K.c.).

Uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11