Podział nieruchomości wpływa na hipotekę

Wiele lat temu otrzymałem w spadku dużą nieruchomość. W międzyczasie brałem kredyt i jako zabezpieczenie ustanowiłem na tym gruncie hipotekę na rzecz banku. Chciałbym nieruchomość podzielić na trzy mniejsze części. Czy można to zrobić, jeśli na gruncie jest hipoteka? Chciałbym dwie działki sprzedać, jedną zachować dla siebie. Jak to zrobić?

Taki podział jest prawnie możliwy, o ile nie ograniczają tego inne przepisy, głównie dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli pozwalają one na dokonanie takiego podziału geodezyjnego, wówczas nie będzie żadnych przeszkód, aby z jednej nieruchomości wydzielić geodezyjnie odrębne działki i każdą z nich uczynić nową - samodzielną - nieruchomością. Jeśli jednak na nieruchomości (wielodziałkowej - w znaczeniu geodezyjnym) ciąży hipoteka, to odnosi się ona do wszystkich działek powstałych po takim podziale. Stanowi o tym art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) - jest to tzw. hipoteka łączna.

Obciążenie nieruchomości hipoteką nie pozbawia właściciela gruntu prawa jego sprzedaży. Jednak z uwagi na powyższy skutek dotyczący hipoteki ciężko będzie realnie znaleźć nabywcę, który zechce kupić działki obciążone takim zabezpieczeniem. Bank, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia spłaty wierzytelności w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać podziału kwoty spłaty pomiędzy poszczególne nieruchomości. Dlatego jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest doprowadzenie do tego, aby na tych dwóch działkach, które Czytelnik planuje sprzedać, hipoteka nie ciążyła. To zaś można uczynić tylko po podpisaniu stosownego porozumienia z bankiem, na którego rzecz została ustanowiona wspomniana hipoteka. Czytelnik musi pamiętać także o obowiązkach ciążących na nim jako stronie czynności prawnej zawartej z bankiem, z której wynika wierzytelność zabezpieczona hipoteką. W umowie kredytowej przewidziana jest określona procedura, której Czytelnik musi dochować wobec banku, jeśli chce wydzielić i sprzedać część nieruchomości.

Należy więc uzgodnić z bankiem zasady podziału oraz zwolnienia części nieruchomości z obciążenia hipotecznego. Aby doszło do bezciężarowego odłączenia działki od nieruchomości, potrzeba zgody banku. Trzeba jednak przygotować się na to, że bank może mimo wszystko zażądać przedstawienia dodatkowego (oprócz hipoteki) zabezpieczenia, z uwagi na to, że w wyniku takiego odłączenia zabezpieczenie hipoteczne banku zostanie znacznie uszczuplone.