Zastaw na rzeczach najemcy

Najemca lokalu użytkowego od trzech miesięcy nie płacił czynszu, w związku z czym otrzymał wypowiedzenie umowy. W lokalu znajdował się drogi sprzęt elektroniczny, który zabezpieczyliśmy tytułem zastawu na zabezpieczenie zaległości czynszowych. Najemca okazał jednak umowę z bankiem w sprawie zastawu rejestrowego i żąda wydania rzeczy. Czy ma do tego prawo?

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i w zasadzie z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy. Zastaw utrzymuje się na danej rzeczy niezależnie od dalszych obciążeń czy rozporządzeń. Co więcej, w przypadku zastawu zwykłego nieważne byłoby zastrzeżenie w umowie zobowiązujące zastawcę względem zastawnika, iż nie dokona zbycia lub obciążenia rzeczy przed wygaśnięciem zastawu.

Inaczej jednak wygląda to w przypadku zastawu rejestrowego, gdzie tego rodzaju zakaz (rozporządzeń/obciążeń) jest już dopuszczalny. Przewiduje to wyraźnie art. 14 ust. 1 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. z 2009 r. nr 67, poz. 569 ze zm.) dający podstawę prawną dla zastrzeżenia w umowie ustanawiającej ten zastaw, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że przed wygaśnięciem zastawu rejestrowego nie dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu. Czynność prawna zastawcy dokonana wbrew temu zakazowi jest zazwyczaj nieważna, chyba że osoba, na rzecz której zastawca dokonał zbycia lub obciążenia, nie mogła wiedzieć o tym zastrzeżeniu w chwili zawarcia umowy z zastawcą.

Niemniej jednak warto zwrócić uwagę na fakt, iż w pytaniu mowa jest o zastawie zwykłym na rzeczach najemcy znajdujących się w przedmiocie najmu (lokalu użytkowym) powstałym z mocy ustawy (konkretnie art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego, Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.), a nie umowy stron. Należałoby zatem uznać, że ustawowy zastaw zwykły na rzeczach wniesionych przez najemcę powstał ważnie i skutecznie, wbrew wspomnianemu zastrzeżeniu oraz pomimo samej okoliczności ustanowienia wcześniej zastawu rejestrowego na rzecz banku na tych samych przedmiotach.

Zastaw rejestrowy powstały wcześniej będzie miał za to pierwszeństwo przed późniejszym zastawem zwykłym, choćby ten brał swoje źródło wprost w przepisach ustawy. Wynika to z zasady pierwszeństwa przyjętej w art. 15 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, zgodnie z którym ograniczone prawa rzeczowe (do których należy m.in. zastaw) powstałe później nie mogą być wykonywane z uszczerbkiem dla ustanowionego wcześniej zastawu rejestrowego.

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.