Przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej

Nabyłem w spadku po ojcu nieruchomość gruntową. Przez ostatnie lata nikt z niej nie korzystał. Grunt jest niezabudowany. Planuję zrealizować na nim inwestycję, jednak w wyniku ukształtowania i zagospodarowania sąsiednich działek na tę chwilę moja nieruchomość nie posiada rozsądnego, wygodnego dostępu do drogi publicznej. Czy w tej sytuacji są spełnione warunki do ustanowienia służebności drogowej?

O tym, czy są spełnione warunki pozwalające na ustanowienie służebności gruntowej - drogi koniecznej przesądzą okoliczności sprawy. Z pytania wynikają dwie zasadnicze kwestie. Po pierwsze, że działka Czytelnika posiada jakiś dostęp do drogi publicznej, po drugie, że jest to dostęp określany mianem "nierozsądnego, niewygodnego".

Podstawę prawną ewentualnego roszczenia właściciela posesji o ustanowieniu służebności drogi koniecznej można znaleźć w art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Służebność może być ustanowiona na drodze porozumienia z właścicielem gruntu, przez który droga miałaby przechodzić bądź w trybie sądowym. Właściwym w sprawie jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Proponowana droga konieczna powinna być jak najmniej uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążanej. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd przeprowadzi dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo przeprowadzenie dowodu nie jest potrzebne z innych przyczyn.

Z treści wniosku powinno również wynikać jednoznacznie, że aktualny dostęp do posesji nie jest wystarczający, trudno uznać go za dostęp "odpowiedni", o którym wspomina przepis Kodeksu cywilnego. Pełne i dokładne uzasadnienie wniosku wraz z wytyczeniem przebiegu służebności drogowej, w sposób rozsądny uwzględniający interesy również innych sąsiadów, zwiększy szansę Czytelnika na pozytywne rozstrzygnięcie.