Wynagrodzenie w zamian za służebność przesyłu

Nierzadko urządzenia służące do przesyłu wody, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne znajdują się na prywatnych działkach bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. Zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorstwo przesyłowe mogą jednak żądać ustanowienia przez sąd służebności przesyłu. Służebność przesyłu można ustanowić zarówno dla już istniejących urządzeń, jak i jeszcze przed ich budową. Zasadą jest przy tym ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem jednorazowym.

W teorii i praktyce

Instytucja służebności przesyłu (objęta art. 305¹-305⁴ K.c.) została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero z dniem 3 sierpnia 2008 r. Służebność ta jest ograniczonym prawem rzeczowym, a jej treścią jest korzystanie przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej), w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych.

Wykonanie (zainstalowanie) tych urządzeń wiąże się z ich trwałym fizycznie oraz ustawicznym połączeniem z obciążoną nieruchomością gruntową. Właściciel gruntu musi więc znosić istnienie cudzych urządzeń, jak choćby stacji transformatorowych, słupów energetycznych czy rur wodociągowych lub gazowych. W praktyce oznacza to możliwość wejścia przez przedsiębiorcę na cudzy grunt obciążony służebnością w celu posadowienia tam urządzeń przesyłowych, usunięcia ich awarii, przeprowadzenia konserwacji czy też modernizacji.

Służebność przesyłu daje uprawnionemu, aczkolwiek w pewnym ograniczonym zakresie, władztwo nad cudzą nieruchomością. Ogranicza prawa własności właściciela nieruchomości przez ustanowienie trwałego obowiązku znoszenia przez niego w sferze, w której może być wykonywana własność, stanu ukształtowanego jego oświadczeniem woli. Należące do istoty tego ograniczenia obowiązki ciążą na każdoczesnym właścicielu nieruchomości (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2011 r., sygn. akt IV CSK 303/10).

Ustanowienie służebności

Ustanowienie służebności przesyłu następuje na podstawie umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej. Ustanowienie tej służebności winno nastąpić przede wszystkim w drodze umowy. Jeżeli jednak do jej zawarcia nie doszło, może to nastąpić na mocy orzeczenia sądowego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2010 r., sygn. akt III CZP 66/10).

Z wnioskiem o ustanowienie służebności może wystąpić zarówno przedsiębiorca (gdy właściciel odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności), jak i właściciel nieruchomości (w razie odmowy przedsiębiorcy).

Ustanowiona w jeden ze wspomnianych sposobów służebność przesyłu powinna być ujawniona w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której znajduje się dane urządzenie przesyłowe.

Wynagrodzenie

Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, ponieważ art. 305¹ Kodeksu cywilnego tej kwestii nie przesądza. Jeżeli jednak do ustanowienia służebności przesyłu dochodzi w trybie sądowym, jest ona ustanawiana za wynagrodzeniem, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 K.c., właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Wynagrodzenie to, co do zasady, powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, choć dopuszcza się również postać świadczeń okresowych.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jego wysokość powinien ustalać każdorazowo biegły sądowy.

Ustawodawca niestety nie przewidział żadnych bliższych kryteriów określenia wysokości należnego wynagrodzenia. Problematyki tej nie reguluje także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej sytuacji o sposobie obliczenia wynagrodzenia i czynnikach, które się przy tym uwzględnia, należy wnioskować na podstawie społeczno-gospodarczego charakteru tego świadczenia. Wynagrodzenie to może obejmować także odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w wyniku wybudowania na niej urządzeń przesyłowych.

Pewnych wskazówek, jak ustalać wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, udziela orzecznictwo. Brak ustawowych kryteriów określenia rozmiarów wynagrodzenia oznacza, że sąd ma swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, formułowanych na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą też wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 440/12).

Jeśli wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie rozważa się z perspektywy korzyści czerpanych z wykorzystania cudzej nieruchomości przez przedsiębiorcę, który sprzedaje energię lub świadczy inne usługi przy jej wykorzystaniu w większym lub mniejszym rozmiarze (bo też takie korzyści trudno jest wyliczyć), to pozostaje ocenić je z perspektywy interesów ekonomicznych właściciela nieruchomości obciążonej. Płatne jednorazowo wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12).

Wynagrodzenie właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu uszczerbku, który ponosi w związku z tym, że jakaś część jego działki straciła przeznaczenie budowlane, oczywiście bazuje na porównaniu pierwotnej wartości nieruchomości i jej wartości z określonym rodzajem ograniczenia. Tak samo jest w sytuacji, gdy przychodzi oszacować wysokość niedogodności, jakie ma znosić właściciel nieruchomości z tego powodu, że na jego działce postawione zostały nadziemne instalacje o wątpliwej estetyce. Sprzedaż takiej działki, o ile się powiedzie, nie pozwoli właścicielowi uzyskać za nią ceny takiej, jaką by uzyskał bez obciążania. W obu przypadkach ograniczenie ustanowione z korzyścią dla przedsiębiorstwa czerpiącego zyski z działalności, a pośrednio także dla odbiorców dostarczanych przez nie dóbr i usług, może spowodować obniżenie wartości nieruchomości poddanej określonemu ograniczeniu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12).

Wynagrodzenie to może być obliczone na podstawie różnicy między wartością nieruchomości bez obciążenia oraz wartością tej samej nieruchomości z obciążeniem spowodowanym ustanowieniem określonej służebności. Nie ma bowiem żadnych przeszkód, by wynagrodzenie za ustanowioną służebność, zarówno ustalone przez strony umownie, jak i określone orzeczeniem sądu, kompensowało właścicielowi ten uszczerbek w jego majątku, który jest konsekwencją obniżenia się wartości nieruchomości, jako składnika jego majątku w związku z jej obciążeniem służebnością.

Z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 roku, sygn. akt IV CSK 317/12

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)