Opóźnienie skutków umowy sprzedaży nieruchomości

Właściciel nieruchomości chce zawrzeć umowę jej sprzedaży we wrześniu 2023 r. Fizyczne wydanie, a zarazem przejście prawa własności nieruchomości miałoby jednak nastąpić dopiero w styczniu 2024 r. Czy istnieje możliwość sporządzenia takiej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, na mocy której do przejścia prawa własności dojdzie kilka miesięcy później?

Zawarcie umowy, na mocy której prawo własności nieruchomości ma przejść na kupującego w późniejszym terminie, będzie wymagało sporządzenia kolejnego aktu notarialnego zawierającego bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Stosownie do art. 155 § 1 K.c. umowa sprzedaży, a także inne umowy zobowiązujące do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenoszą własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przywołany przepis wprowadza zasadę, w myśl której z momentem zawarcia umowy sprzedaży dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Ma ona bowiem podwójny skutek, obligacyjny oraz rzeczowy (przenoszący własność). Przeniesienie posiadania nieruchomości (jej wydanie kupującemu) nie jest warunkiem koniecznym do przejścia własności. Taki wymóg Kodeks stawia wyłącznie w przypadku zawierania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku lub rzeczy przyszłych.

W myśl art. 157 § 1 K.c. własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Stosownie do § 2 przywołanego artykułu, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Zatem dopuszczalne jest zawarcie umowy, na mocy której zbywca zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości. W takim przypadku dopiero z chwilą nadejścia oznaczonego terminu po stronie nabywcy powstanie roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

Teoretycy prawa niejednolicie oceniają skutek zastrzeżenia terminu w umowie sprzedaży nieruchomości, w treści której nie doszło do wyłączenia skutku rozporządzającego. Na tym tle wykształciły się dwa poglądy. Pierwszy z nich (przeważający) zakłada, że taka umowa jest ważna, jednakże nie wywołuje skutku rozporządzającego. Jednocześnie można odnaleźć stanowisko, w myśl którego w takiej sytuacji cała umowa jest nieważna i nie wywołuje nawet skutku obligacyjnego.

W celu wykonania zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości przewidzianego w umowie zawartej z zastrzeżeniem terminu, konieczne jest zawarcie umowy rozporządzającej stanowiącej przeniesienie własności nieruchomości.

Kodeks cywilny w art. 158 przewiduje, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Taka sama forma jest przewidziana dla umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

W akcie notarialnym zawierającym oświadczenie w przedmiocie bezwarunkowej zgody na niezwłoczne przejście prawa własności należy wskazać zobowiązanie, w wykonaniu którego jest on spisywany. Trzeba bowiem pamiętać, że w przypadku, gdy zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Skutkiem braku wskazania w akcie zobowiązania wykonywanego w danej umowie jest nieważność umowy przenoszącej własność. Jej treść byłaby bowiem sprzeczna z obowiązującymi przepisami.