Gazeta Podatkowa nr 72 (1217) z dnia 7.09.2015

Jak podzielić nieruchomość?

Nieruchomość, podobnie jak każda inna rzecz, może należeć do dwóch lub kilku osób. Jeżeli nie jest ona przedmiotem majątku wspólnego małżonków lub majątku wspólników spółki cywilnej, to mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych, którą zazwyczaj można w ten czy inny sposób znieść. Wystarczy, że będzie tego chciał przynajmniej jeden ze współwłaścicieli. Nawet jeśli inni współwłaściciele nie będą tym zainteresowani i umowa nie dojdzie do skutku, w zanadrzu jest postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności.

Współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych powstaje najczęściej w wyniku spadkobrania czy wspólnego nabywania mienia przez dwie lub więcej osób. Taki stan może trwać wiele lat, jednak jest on o tyle nietrwały, że każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności.

Kiedy możliwy podział fizyczny?

Zgodnym sposobem zakończenia współwłasności jest zawarcie umowy u notariusza (w formie aktu notarialnego), choć nawet w razie zgodnej woli stron współwłaścicieli nie każdy sposób zniesienia współwłasności będzie możliwy. W pierwszej kolejności bierze się pod uwagę podział fizyczny nieruchomości, np. poprzez przyznanie poszczególnych działek ewidencyjnych jednej nieruchomości gruntowej poszczególnym współwłaścicielom.

Za sporządzenie umowy znoszącej współwłasność nieruchomości notariusz pobierze od stron taksę notarialną powiększoną o VAT, której wysokość zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, a także podatek od czynności cywilnoprawnych - jedynie w części dotyczącej spłat lub dopłat bądź podatek od darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności oraz opłaty sądowe za ujawnienie (wpis) zmian w księdze wieczystej.

1.000 zł - opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności; 300 zł - opłata od wniosku o zniesienie współwłasności, który zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności.

W przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi (np. kamienicami) podział fizyczny nieruchomości oznacza tak naprawdę wydzielenie poszczególnych lokali posiadających cechę samodzielności i przyznanie ich na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom z ewentualnymi dopłatami, które pojawiają się z reguły w braku możliwości równego obdzielenia wszystkich uczestniczących w takim podziale.

Zazwyczaj jednak nie da się fizycznie podzielić odrębnej własności samodzielnego lokalu, chyba że zostaną przeprowadzone prace, dzięki którym powstaną dwa mniejsze lokale posiadające cechę samodzielności potwierdzoną zaświadczeniem starosty. Na przeszkodzie podziałowi fizycznemu stać mogą także przepisy prawa, np. ustawa o gospodarce nieruchomościami, która zakazuje (choć z wyjątkami) wydzielania działek rolnych i leśnych mniejszych niż 0,30 ha.

Poza tym uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być wyłączone umową współwłaścicieli na czas nie dłuższy niż 5 lat, przy czym zakaz ten może być przedłużany.

Przyznanie na wyłączność

Podział fizyczny to jednak tylko jeden z możliwych sposobów zniesienia współwłasności. W praktyce często dochodzi do przyznania nieruchomości na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych stosownie do wartości rynkowej dzielonej nieruchomości i przysługujących udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Może to nastąpić w wyniku umowy bądź postanowienia sądu.

Nierzadko tańsze, choć bardziej czasochłonne okazuje się właśnie zniesienie współwłasności w trybie sądowym, jeżeli jest ono dokonywane na zgodny wniosek stron i w związku z tym nie jest potrzebna np. opinia biegłego sądowego ustalająca wartość nieruchomości.

Postanowienie sądu znoszące współwłasność nieruchomości (nie mylić z podziałem małżeńskiego majątku wspólnego) po jego uprawomocnieniu się również rodzi obowiązek w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych bądź podatku od spadków i darowizn w razie nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Sądowe postępowanie nieprocesowe (w takim bowiem trybie rozpatrywane są wnioski o zniesienie współwłasności) pozostaje również ostatecznością w sytuacjach konfliktowych, w których nie sposób lub trudno o porozumienie.

Ewidencja gruntów

Samo postanowienie sądu to nie wszystko, bowiem trzeba jeszcze dokonać odpowiednich wpisów do księgi wieczystej. W przypadku postępowania sądowego zmierzającego do podziału nieruchomości, kończącego się postanowieniem dzielącym fizycznie nieruchomość na mniejsze działki, zmiana danych w ewidencji gruntów powinna zostać wprowadzona z urzędu. Sąd powinien bowiem przesłać staroście postanowienie, a ten z urzędu powinien wpisać zmiany. Do wpisu w księdze wieczystej potrzebne jest wówczas zaświadczenie od starosty, że dokonano zmian w ewidencji zgodnie z postanowieniem sądu. Aby je uzyskać, należy złożyć do właściwego starosty (powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej) wniosek o wydanie zaświadczenia, że w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez danego starostę zostały dokonane zmiany zgodnie projektem podziału nieruchomości w postaci mapy z projektem podziału nieruchomości wraz z m.in. wykazem zmian danych ewidencyjnych, sporządzonym przez biegłego sądowego. Taki projekt podziału nieruchomości stanowi integralną część postanowienia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

Wniosek o wydanie zaświadczenia podlega opłacie skarbowej w wysokości 17 zł.

Uzyskane zaświadczenie wraz z projektem podziału stanowić będzie podstawę dla wyłączenia części nieruchomości i założenia dla nich nowej księgi wieczystej.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)

Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.)