Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jestem współwłaścicielem nieruchomości gruntowej. Moje relacje z pozostałymi współwłaścicielami nie układają się najlepiej. Nie mogę znaleźć chętnej osoby, która kupiłaby mój udział we współwłasności. Czy to prawda, że nawet pomimo braku zgody pozostałych współwłaścicieli mogę w dowolnym momencie wnieść do sądu sprawę o zniesienie współwłasności?

Tak. Zgodnie z przepisami każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przewiduje to art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Tylko w jednym przypadku współwłaściciel nie może skorzystać z powyższego uprawnienia - jeżeli możliwość taka została wyłączona w drodze czynności prawnej podjętej przez współwłaścicieli. Wyłączenie może nastąpić maksymalnie na okres pięciu lat, niemniej w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat (przedłużenie można ponowić).

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Forma umowy znoszącej współwłasność jest dowolna, chyba że ze względu na przedmiot współwłasności wymagana jest forma szczególna. Zniesienie współwłasności nieruchomości będzie zatem wymagać formy aktu notarialnego. Strony mogą dowolnie określić sposób wyjścia ze współwłasności, o ile nie jest on ustawowo zakazany albo o ile z przepisów prawa nie wynika nakaz zniesienia współwłasności w określony sposób (por. wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 7 listopada 2017 r., sygn. akt I C 491/17).

Zdarza się, że współwłaściciele nie mogą się porozumieć w powyższej kwestii i konieczne jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Takie rozwiązanie nie jest możliwe, jeśli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Z kolei, gdy podział rzeczy nie wchodzi w grę, może ona zostać przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W sytuacji gdy ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą przekraczać łącznie dziesięciu lat.

Trzeci sposób zniesienia współwłasności polega na sprzedaży rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.