Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jestem współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym. Chciałbym wycofać się z tego przedsięwzięcia, jednak pozostali współwłaściciele nie zgadzają się na sprzedaż nieruchomości. Co mogę zrobić, biorąc pod uwagę, że dysponuję tylko udziałem w wysokości 1/5 całości?

Współwłasność jest na ogół formą przejściową. Niezależnie od tego, jak długo taki stan rzeczy ma miejsce, ostatecznie rzecz staje się własnością tylko jednej osoby. Współwłasność wymaga bowiem dużego współdziałania właścicieli, co prędzej czy później prowadzi do różnego rodzaju sporów. Współwłaściciel może samodzielnie - bez zgody pozostałych - zbyć swój udział. Jednak w praktyce ciężko znaleźć osobę zainteresowaną takim zakupem. Z tego powodu przepisy dają możliwość żądania zniesienia współwłasności. Ze stosownym wnioskiem może zwrócić się każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od tego, jakiej wielkości udziałem dysponuje. Powyższe uprawnienie może być wyłączone przez czynność prawną (umowę) na czas nie dłuższy niż lat pięć (ewentualnie później może zostać przedłużone na dalszy okres). Jeśli Czytelnik takiego porozumienia nie zawierał, może skutecznie skierować sprawę do sądu.

W myśl przepisów każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Stanowi o tym art. 211 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Rzecz, której nie da się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. W sytuacji gdy ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Jeśli chodzi o ostatni z wariantów - sprzedaż w drodze licytacji - należy pamiętać, że cena uzyskana ze sprzedaży na pewno będzie niższa niż ta, którą współwłaściciele mogą uzyskać "na rynku". Poza tym dojdzie konieczność pokrycia wyższych kosztów postępowania sądowego. Być może więc względy finansowe i analiza rentowności wskazanych rozwiązań pozwolą Czytelnikowi i pozostałym współwłaścicielom dojść do porozumienia (np. odkupić od Czytelnika jego udział po cenie rynkowej).