Nabycie nieruchomości od kilku współwłaścicieli

Zamierzam nabyć sąsiednią nieruchomość w celu rozbudowy bazy mojego przedsiębiorstwa. Z informacji uzyskanych od sprzedawców wiem, że nieruchomość była przedmiotem spadku i kilka osób jest jej współwłaścicielami. Współwłaściciele wyrażają zgodę na sprzedaż, jednak część z nich jest poza krajem, a rodzeństwo dysponuje pełnomocnictwem notarialnym. Czy brak wszystkich współwłaścicieli podczas aktu notarialnego uniemożliwia zbycie nieruchomości i czy taka transakcja jest dla mnie ryzykowna?

Fakt, że nieruchomość jest przedmiotem współwłasności kilku lub kilkunastu osób nie wyłącza możliwości jej nabycia przez Czytelnika. W praktyce jednak im więcej współwłaścicieli, tym większe problemy z formalnościami związanymi z zawarciem aktu notarialnego niezbędnego do przeniesienia własności nieruchomości. Współwłasność to stan, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednak chcąc nabyć całą nieruchomość, a nie jedynie własność poszczególnych udziałów, Czytelnik powinien nabyć jednocześnie własność udziałów od wszystkich współwłaścicieli. Najskuteczniejszym i najtańszym rozwiązaniem jest dokonanie tej czynności w jednym akcie notarialnym. Takie działanie eliminuje bowiem ryzyko, że któryś ze współwłaścicieli odmówi sprzedaży swojego udziału, a w konsekwencji Czytelnik będzie jedynie współwłaścicielem nieruchomości, co utrudni mu rozbudowę firmy. Zgodnie bowiem z art. 199 K.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt V CSK 293/14, możliwe jest rozporządzenie rzeczą wspólną przez jednego ze współwłaścicieli, za zgodą pozostałych wyrażoną we właściwej dla danej czynności formie.

Decydując się na nabycie nieruchomości objętej współwłasnością Czytelnik nie ponosi dodatkowego ryzyka pod warunkiem, że zbywcy będą posiadali stosowne pełnomocnictwa. Zbycie nieruchomości musi być dokonane w formie aktu notarialnego, zatem zgodnie z art. 99 § 1 K.c., pełnomocnictwo do dokonania tej czynności także musi mieć formę aktu notarialnego. Brak pełnomocnictwa w takiej formie jest przeszkodą, wobec której notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego.

Tak więc Czytelnik, chcąc upewnić się, iż nie ponosi dodatkowego ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości od współwłaścicieli, powinien sprawdzić, czy pełnomocnictwa wszystkich nieobecnych współwłaścicieli mają formę aktu notarialnego (choć jest to przede wszystkim obowiązek notariusza).