Brak zgody na podział współwłasności

Nieruchomość mieszkalno-usługową, która od lat należy do naszej rodziny, wspólnie odziedziczyłam z kuzynką. Każda z nas posiada 50% udziałów w nieruchomości, jednak nie możemy się porozumieć co do jej dalszych losów i ewentualnego podziału. Kuzynka porozumiała się z najemcami i pobiera od nich czynsze, nie rozliczając się ze mną, a dodatkowo zachowuje się, jakby nieruchomość była tylko jej. Czy mogę dokonać podziału nieruchomości wspólnej bez jej zgody?

Współwłasność to stan, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Częstym problemem dotyczącym współwłasności jest brak porozumienia współwłaścicieli co do sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości, bądź jej podziału. Współwłasność jest stanem, który może trwać przez lata, a jej zniesienie zależy od woli stron i może zostać dokonane zarówno w sposób dobrowolny, w przypadku podziału nieruchomości w formie aktu notarialnego, bądź - w razie braku porozumienia współwłaścicieli - w postępowaniu sądowym.

Żądanie zniesienia współwłasności jest uprawnieniem każdego ze współwłaścicieli nieruchomości. Wynika ono z art. 210 § 1 K.c. Jeżeli zatem kuzynka nie chce się porozumieć, Czytelniczka może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Opłata od wniosku wynosi 1.000 zł. W jego treści, oprócz elementów pisma procesowego, należy opisać przedmiot współwłasności oraz wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności.

Co do zasady, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Jeżeli zatem w budynku będącym przedmiotem współwłasności znajduje się kilka lokali, możliwy jest jego podział poprzez przyznanie współwłaścicielom poszczególnych lokali, przy pozostawieniu im udziałów w części wspólnej nieruchomości, do której należy: dach, klatka schodowa, piwnica, winda. Dodatkowo, gdy zniesienia współwłasności dokonuje sąd, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana poprzez spłaty pieniężne (przykład).

W sytuacji gdy kuzynka Czytelniczki pobiera samodzielnie czynsze od najemców poszczególnych lokali i odmawia podzielenia się nimi, można wystąpić z roszczeniem o rozliczenie pożytków pobranych z nieruchomości. W przypadku gdy udziały we współwłasności wynoszą 1/2, kuzynka (drugi współwłaściciel) powinna przekazywać Czytelniczce połowę pożytków z nieruchomości (pobranych czynszów), pomniejszonych o uzasadnione wydatki, takie jak opłaty, ubezpieczenia, czy podatki dotyczące nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W braku dobrowolnej zapłaty można żądać rozliczenia przez sąd.

Przykład

W budynku znajduje się sześć lokali mieszkalnych o różnej powierzchni oraz dwa lokale usługowe. Zniesienie współwłasności może zostać dokonany przez przyznanie po trzy lokale mieszkalne i jednym usługowym na rzecz każdej z dotychczasowych współwłaścicielek. Różnica w wartości konkretnych nieruchomości, np. w kwocie łącznie 100.000 zł, wynikająca np. z różnych powierzchni lokali, może zostać wyrównana przez obowiązek spłaty tej kwoty przez współwłaściciela, który otrzymał nieruchomości o większej wartości.