Gazeta Podatkowa nr 61 (893) z dnia 30.07.2012

Nabywca mieszkania nie odpowiada za długi poprzednika

Wspólnota mieszkaniowa stopniowo odzyskuje zaległości od niepłacących właścicieli. Jednakże w jednym przypadku sądowy nakaz zapłaty nie pomógł i komornik zajął mieszkanie, które ma być licytowane. Sprawa dotyczy zaliczek sprzed dwóch lat. Czy nabywca lokalu będzie musiał pokryć nieuregulowane zaliczki z ostatnich kilkunastu miesięcy?

NIE. Nowy właściciel mieszkania (nabywca licytacyjny) będzie obowiązany uiszczać zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną dopiero od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości lokalowej na jego rzecz. Dopiero bowiem prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w księdze wieczystej (art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.).

Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności do nabywcy należą pożytki z nieruchomości, ale też ponosi on od tego momentu powtarzające się daniny publiczne (np. podatek od nieruchomości). Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) nakłada wyłącznie na właścicieli lokali obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach i w stosunku do posiadanego udziału we wspólnych częściach. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Dopóki dotychczasowy członek wspólnoty jest właścicielem danego lokalu, dopóty ciąży na nim omawiana powinność. W przypadku egzekucji z nieruchomości traci on prawo własności dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Dopiero od tego momentu zobowiązanym do uiszczania zaliczek jest nabywca mieszkania, który nie odpowiada za długi swojego poprzednika.

Dzień, w którym prawomocnym staje się wspomniane postanowienie sądu kończące egzekucję z lokalu mieszkalnego jest istotny również z punktu widzenia powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości, np. podatku od nieruchomości. Z tą chwilą nabywca wstępuje także w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy.

Gdyby natomiast chodziło o zwykłą sprzedaż mieszkania, znaczenie dla odpowiedzialności za zapłatę zaliczek miałaby data zawarcia aktu notarialnego, niezależnie od tego, kiedy nastąpił wpis nowego właściciela do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej.