Gazeta Podatkowa nr 3 (940) z dnia 10.01.2013

W jaki sposób znieść współwłasność?

Wiele lat temu otrzymałem wraz z rodzeństwem od ojca działkę. W zasadzie nikt z tej działki nie korzystał. Teraz brat chciałby wybudować na niej dom. Nie znam szczegółów planu zagospodarowania przestrzennego, ale chcę znieść współwłasność. W jaki sposób można tego dokonać?

Zasadniczo każdy stan współwłasności, choć może trwać przez nieograniczony czas, kończy się w przeciągu kilku - kilkunastu lat od jego powstania. Wynika to z prostego faktu - współwłasność wymaga współdziałania wielu osób i nie pozwala nikomu na korzystanie z rzeczy w dowolny sposób. Każdy współwłaściciel ma prawo do swobodnego rozporządzania swoim udziałem. Oczywiście taka sprzedaż może być trudna do zrealizowania, bowiem kupujący może nie być zainteresowany kupnem tylko udziału. Pozostaje więc zniesienie współwłasności. Można tego dokonać na kilka sposobów. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Stanowi o tym art. 211 Kodeksu cywilnego. W większości sytuacji podział nieruchomości na wiele części jest niemożliwy bądź niekorzystny dla samej nieruchomości. W sytuacji gdy Czytelnik nie jest zainteresowany uzyskaniem części nieruchomości na wyłączną własność, powinien zaproponować inne rozwiązanie. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli takie dopłaty lub spłaty zostaną ustalone, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia. W ostateczności (bądź na żądanie współwłaścicieli) zniesienie współwłasności może polegać na sprzedaży rzeczy (w trybie licytacji) i podzieleniu sumy uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy zainteresowanych. Ten ostatni sposób jest jednak mniej korzystny niż sprzedaż nieruchomości przez samych współwłaścicieli. Cena przy licytacji jest z reguły odczuwalnie niższa, co więcej, dochodzą koszty postępowania sądowego, które ponoszą zainteresowani.

Zniesienie współwłasności może nastąpić zarówno na drodze umownej, jak i przed sądem.

Tryb umowny wymaga jednak udziału notariusza. Umowa znosząca współwłasność nieruchomości wymaga bowiem pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego. Natomiast sprawa sądowa to proces bardziej długotrwały, ale tańszy, zwłaszcza wtedy, gdy strony przedstawią w sądzie zgodny wniosek i projekt zniesienia współwłasności.