Gazeta Podatkowa nr 85 (1126) z dnia 23.10.2014

Czy sąsiedzi mogą nie zgodzić się na firmę w domu lub mieszkaniu?

Wielu przedsiębiorców zakładając własną firmę na jej siedzibę wybiera własny dom lub mieszkanie. Taka lokalizacja pozwala przede wszystkim zaoszczędzić na kosztach, jakie musiałby ponieść przedsiębiorca decydując się np. na zakup lokalu, jego wynajęcie od innego podmiotu lub np. dzierżawiąc lokal od gminy. Obowiązki, jakie muszą być dopełnione w związku z rozpoczęciem działalności w mieszkaniu bądź domu przedsiębiorcy, zależą w dużej mierze od charakteru firmy. Zdarza się, że na prowadzenie danej działalności nie godzi się wspólnota lub okoliczni mieszkańcy. Czy mają do tego prawo?

Własna firma we własnym mieszkaniu

Bardzo często w blokach mieszkalnych znajdują się lokale stricte użytkowe, które sprzedawane są lub wynajmowane przedsiębiorcom. Właściciele tych lokali z góry określają, jakie jest ich przeznaczenie, np. na gabinety lekarskie czy też na lokale gastronomiczne. Dużo kontrowersji budzi zawsze zlokalizowanie w takim lokalu sklepu z alkoholem. Wiadomo, że taka działalność może dla sąsiadów wiązać się z dużymi niedogodnościami (hałas, obecność osób pod wpływem alkoholu).

Przepisy Kodeksu cywilnego dają dużą dozę swobody właścicielowi w korzystaniu z rzeczy, do której odnosi się jego prawo własności (zasada ta dotyczy również nieruchomości). Jak bowiem wynika z art. 140 oraz art. 144 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Przy czym właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Co do zasady więc decyzja o rozpoczęciu prowadzenia działalności gospodarczej należy do właściciela danej nieruchomości (lokalu). Jeżeli jednak firma ma być prowadzona w wynajętym lokalu, to niezbędne jest uzyskanie zgody właściciela mieszkania (najlepiej pisemnej). W przypadku gdy przedsiębiorca korzysta np. z mieszkania swoich rodziców (co jest bardzo częste w przypadku młodych przedsiębiorców) i rodzice nie pobierają żadnych opłat za prowadzenie firmy pod ich adresem, to niezbędna jest umowa użyczenia lokalu.

Wspólnota nie może zakazać prowadzenia działalności

Gdy przedsiębiorca jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, nie musi uzyskiwać zgody wspólnoty na prowadzenie firmy we własnym mieszkaniu. Ponadto nie może też w ramach podejmowanej uchwały wprowadzać np. zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych. Zgoda wspólnoty może być konieczna jedynie w przypadku, gdy do prowadzenia działalności gospodarczej potrzebna będzie ingerencja w nieruchomość wspólną.

…ale musi się zgodzić na sklep z alkoholem

Inaczej rzecz ma się w przypadku, gdy w lokalu użytkowym wspólnoty ma być zlokalizowany sklep z alkoholem. Obecnie sprzedaż alkoholu możliwa jest jedynie na podstawie ważnego zezwolenia, które wydaje właściwy ze względu na położenie sklepu wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Do wniosku o wydanie takiego zezwolenia przedsiębiorca musi dołączyć dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży napojów alkoholowych oraz pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W tym więc przypadku to wspólnota musi wyrazić zgodę na prowadzenie działalności o takim charakterze. Przy czym trwają dyskusje, czy wyrażenie takiej zgody należy do czynności zwykłego zarządu lub do czynności przekraczającej ten zwykły zarząd. Ma to decydujące znaczenie do określenia, czy taką zgodę może wyrazić zarząd wspólnoty, czy też wypowiedzieć się powinni wszyscy jej członkowie (w przypadku wspólnot powyżej 7 lokali). Czynności zwykłego zarządu może zarząd podejmować samodzielnie. Do wyrażenia zgody na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu niezbędna jest uchwała właścicieli lokali. Z obowiązującego w tej materii orzecznictwa wynika, że wyrażenie takiej zgody należy do czynności przekraczających zwykły zarząd. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien więc przedstawić właścicielom uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu i przedstawić ją na najbliższym zebraniu lub w tym celu zwołać zebranie bądź też indywidualnie zebrać głosy pod uchwałą. Do podjęcia uchwały konieczne jest z reguły uzyskanie większości głosów właścicieli lokali.

Sąsiedzi nie chcą przedszkola

Na kłopoty z otwarciem firmy we własnym domu mogą natrafić mieszkańcy osiedli jednorodzinnych. Bardzo często bowiem sąsiedzi zgłaszają swój sprzeciw na obecność w ich pobliżu działalności o określonym charakterze. Będą to przede wszystkim te rodzaje działalności, które zakładają ingerencję w środowisko lub powodują przekroczenie określonych poziomów hałasu, np. kluby nocne czy dyskoteki. Głośna była sprawa otwarcia na osiedlu domków jednorodzinnych zakładu pogrzebowego. Sprawa zakończyła się w sądzie, bowiem sąsiedzi skarżyli się, że sąsiedztwo z zakładem pogrzebowym niekorzystnie wpływa na ich samopoczucie psychiczne, a także obniża wartość ich nieruchomości. Inna sprawa dotyczyła otwarcia na takim osiedlu niepublicznego przedszkola. Mieszkańcy wskazywali, że mają utrudniony dojazd do swoich posesji, gdyż w godzinach przywożenia i odbierania dzieci cała ulica zastawiona jest samochodami rodziców.

Z reguły chcąc prowadzić działalność we własnym domu przedsiębiorca musi zorientować się, czy jest niezbędne w jego przypadku zgłoszenie staroście zmiany sposobu użytkowania (z funkcji mieszkalnej na usługową o określonym charakterze). Zgłoszenie jest niezbędne, jeżeli w danym budynku (lokalu) ma zostać podjęta działalność powodująca zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, pracy, ochrony środowiska, czy też warunków higieniczno-sanitarnych. Jeżeli w gminie, na terenie której ma powstać np. takie przedszkole, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i lokalizacja przedszkola nie narusza jego ustaleń, tzn. dopuszcza na danym terenie prowadzenie działalności usługowej o takim charakterze, inwestor nie powinien mieć większych problemów ze zmianą sposobu użytkowania obiektu. Jeżeli jednak takiego planu nie ma, to wtedy niezbędne jest uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja taka wydawana jest po uprzednio przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym. Każdy ma prawo zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W związku z tym, że decyzja taka nie może naruszać chronionego prawem interesu osób trzecich oraz ich uprawnień, sąsiedzi mają prawo wyrazić swoją opinię w tej kwestii, a nawet zgłosić swój sprzeciw odnośnie lokalizacji danej działalności w ich okolicy.