Nieruchomości w spółce cywilnej

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości czy użytkowania wieczystego wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Forma taka musi być zachowana w sytuacjach, gdy nieruchomość ma być wniesiona do spółki bądź przeniesiona ze wspólnego majątku wspólników do majątku osobistego któregoś z nich. Jedynie wyjątkowo zmiana kręgu współwłaścicieli może mieć miejsce bez zachowania tej szczególnej formy. Dotyczy to przypadku wystąpienia wspólnika ze spółki.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 i art. 237 K.c.).

Wniesienie nieruchomości do spółki

W świetle art. 158 K.c. można stwierdzić, że wniesienie nieruchomości do majątku spółki cywilnej może nastąpić tylko w formie aktu notarialnego - na skutek tej czynności zmieni się reżim prawny dotyczący nieruchomości.

Wymóg ten dotyczy także tych przypadków, gdy nieruchomość jest wnoszona do wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej przez osoby będące już jej współwłaścicielami, z tym że w częściach ułamkowych. Jednakże tożsamość osób, które dotąd były współwłaścicielami wnoszonej nieruchomości w częściach ułamkowych, nie może tłumaczyć braku potrzeby zachowania wymaganej pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego (postanowienie SN z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 182/12).

Choć spółka cywilna nie stanowi odrębnego podmiotu na gruncie prawa cywilnego, to jednak majątek wspólników objęty jest szczególnym reżimem prawnym, tj. współwłasnością łączną.

Wspólny majątek wspólników podlega regułom prawnym funkcjonowania spółki cywilnej i własności w tej spółce (art. 860 i nast. K.c.), a nie współwłasności w częściach ułamkowych (art. 195 i nast. K.c.).

Z kolei Sąd Okręgowy w Krakowie w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt II CA 2506/13, uznał, że także w razie wniesienia nieruchomości przez wspólników-małżonków do ich spółki cywilnej konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Sąd wyjaśnił, że wspólny majątek wspólników nie jest tożsamy z majątkiem wspólnym małżonków będących wspólnikami spółki cywilnej. Wkład do spółki cywilnej staje się bowiem składnikiem majątku wspólnego wspólników tej spółki i od chwili wniesienia przestaje być składnikiem majątku wspólnego małżonków. Czynność ta bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważna. Przy tym wskazać można, że niektóre organy podatkowe mają inne zdanie (por. np. interpretacja Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 13 lutego 2013 r.,nr ILPB1/415-1122/12-2/AP).

Nieruchomość spółki dla wspólnika

Zdarza się, że wspólnicy chcą przejąć na swoje prywatne potrzeby nieruchomości wchodzące w skład wspólnego majątku wspólników. Przykładowo wspólnik stanu wolnego chce przejąć jedną z działek objętą majątkiem wspólnym wspólników. Wówczas musi dojść do przeniesienia własności nieruchomości ze wspólnego majątku wspólników do majątku osobistego jednego z nich.

Dla "przekształcenia" współwłasności łącznej nieruchomości we współwłasność w częściach ułamkowych niezbędne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości. W sytuacji zatem, gdy wolą wspólników jest, aby określone prawo przestało być składnikiem majątku wspólnego, a stało się składnikiem majątku odrębnego lub majątków odrębnych, niezbędne jest dokonanie stosownej czynności prawnej lub rozwiązanie umowy spółki (postanowienie SN z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03).

Trzeba także pamiętać, że przesunięcia takie muszą spełniać wymagania co do formy czynności prawnej (m.in. art. 158 K.c.).

Oznacza to, że wspólnicy, którzy nie chcą rozwiązać spółki, powinni zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności nieruchomości do odrębnego majątku jej uczestnika. Umowa ta może mieć charakter odpłatny bądź nieodpłatny. Na skutek jej zawarcia nieruchomość przestanie wchodzić w skład wspólnego majątku wspólników, a stanie się własnością jednego z nich.

Wystąpienie ze spółki

Kodeks cywilny dopuszcza możliwość wystąpienia ze spółki cywilnej. Wspólnik może wypowiedzieć w niej swój udział na zasadach określonych w art. 869 K.c. Regulacja ta nie wskazuje formy, w jakiej wypowiedzenie ma być złożone.

Zagadnienie formy oświadczenia o wypowiedzeniu udziału, gdy do majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej wchodzi nieruchomość, wywoływało kontrowersje w orzecznictwie SN. Rozwiała je uchwała 7 sędziów SN z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10. SN stwierdził w niej, że jeżeli majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo wieczystego użytkowania, wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Przy tym SN w wyroku z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 485/11, wyjaśnił, że także w sytuacji, gdy majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo użytkowania wieczystego, skuteczne jest wypowiedzenie przez wspólnika udziału złożone w formie pisemnej. Jedynie ze względu na treść art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) celowe jest zachowanie w tej sytuacji formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Umożliwia to dokonanie w księdze wieczystej wpisu zmiany właściciela lub użytkownika wieczystego. Natomiast niezachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym powoduje niemożność dokonania wpisu w księdze wieczystej. Prowadzi to do powstania niezgodności rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej. Niezgodność ta może być usunięta w drodze powództwa wniesionego na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121)