Zniesienie współwłasności nieruchomości

Razem z kuzynostwem otrzymałem w darowiźnie nieruchomość. Każdy z nas ma udział w wysokości 1/3 własności. Moje relacje ze współwłaścicielami nie są jednak dobre i chciałbym wyjść ze stanu współwłasności. Realnie nie mam możliwości sprzedania mojego udziału (brak chętnych na kupno jedynie udziału we własności). Co mogę zrobić w tej sytuacji?

W praktyce rzeczywiście trudno znaleźć osobę, która kupi jedynie niewielki udział we własności nieruchomości (za wyjątkiem np. nieruchomości komercyjnych). Współwłaściciel nie jest jednak zmuszony do pozostawania w tego rodzaju relacji prawnej z innymi współwłaścicielami. Może domagać się tzw. zniesienia współwłasności. Takie uprawnienie przysługuje każdemu współwłaścicielowi. W drodze wyjątku można je w umowie wyłączyć na okres nie dłuższy niż 5 lat (który można później przedłużyć). Stanowi o tym art. 210 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Jeśli zatem Czytelnik nie podpisywał z kuzynostwem wspomnianego porozumienia, może w każdej chwili domagać się zniesienia współwłasności. Można to zrobić w drodze umownej (za zgodą wszystkich współwłaścicieli) albo w trybie sądowym. W myśl przepisów każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W wielu przypadkach podział nieruchomości jest niemożliwy bądź niekorzystny dla samej nieruchomości. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli takie dopłaty lub spłaty zostały ustalone, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W przypadku rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. Często ten sposób zniesienia współwłasności jest możliwy, gdyż osoba, która otrzymała wyłączną własność nieruchomości, może np. zaciągnąć kredyt zabezpieczony hipotecznie i w ten sposób uzyskać środki potrzebne na spłatę pozostałych współwłaścicieli.

W ostateczności zniesienie współwłasności może polegać na sprzedaży rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (w trybie licytacji) i podzieleniu sumy uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy zainteresowanych. Tego rodzaju rozwiązanie jest dość kosztowne. Cena uzyskana ze sprzedaży na pewno będzie niższa niż ta, którą współwłaściciele mogą uzyskać "na rynku", gdyby działali wspólnie.