Na co zwrócić uwagę w umowie o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane jest zawierana w przypadku realizowania poważnych inwestycji zarówno publicznych, jak i prywatnych. W praktyce można zaobserwować, że na tle jej realizacji często dochodzi do sporów sądowych. Dlatego przed jej podpisaniem należy dokładnie zapoznać się z obowiązkami stron i doprecyzować niejasne zapisy.

Niezależnie od tego, czy umowa o roboty budowlane dotyczy niewielkich przedsięwzięć, czy wielomilionowych inwestycji, jej ramy wynikają z przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym. Jak stanowi art. 647 K.c., przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Natomiast inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przepis ten określa jednak tylko ogólne obowiązki stron. Istotne jest ich doprecyzowanie w umowie.

Kwestia podwykonawców

Kompleksowa realizacja inwestycji budowlanej wiąże się z koniecznością posiadania personelu o zróżnicowanych kwalifikacjach lub posiłkowania się podwykonawcami. W umowie strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Strony często przewidują w umowie zapis, iż skorzystanie z usług podwykonawców jest możliwe jedynie po uzyskaniu pisemnej zgody inwestora. W istocie jest to powtórzenie przepisów ustawowych (art. 647¹ § 2 K.c.). Jeżeli jednak inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Ewentualne umowy podwykonawcy z dalszym podwykonawcą muszą mieć formę pisemną i wymagają zgody inwestora i wykonawcy. Co ważne, odmienne uregulowanie przez strony przedmiotowych kwestii jest nieważne i stosuje się przepisy kodeksowe.

Z punktu widzenia inwestora istotna jest także kwestia odpowiedzialności finansowej wobec podwykonawców. Zarówno bowiem inwestor, wykonawca, jak i osoba zawierająca umowę z podwykonawcą (np. umowa podwykonawcy z dalszym podwykonawcą) ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy. Oznacza to, że inwestor może być zmuszony do ponownej zapłaty wobec podwykonawcy także w sytuacji, gdy już rozliczył się z generalnym wykonawcą.

Zakres i wynagrodzenie

Punktem spornym na tle umowy o roboty budowlane bywa zakres robót. W praktyce strony często umawiają się, że przedmiotem umowy jest wykonanie inwestycji zgodnie z projektem przy użyciu wskazanych w nim i zaakceptowanych przez inwestora materiałów. Taka regulacja może jednak okazać się nieprecyzyjna, dlatego warto dokładnie sprecyzować, jakie roboty mają zostać wykonane zamiast odwoływać się jedynie do pojęcia wykonywania robót zgodnie ze sztuką budowlaną. Prawidłowa redakcja umowy zmniejszy prawdopodobieństwo sporu sądowego i powoływania biegłych w celu oceny poprawności wykonanej inwestycji. Należy jednak pamiętać, że w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy (art. 649 K.c.).

Kwestia wynagrodzenia za roboty budowlane może być uregulowana na dwa sposoby: poprzez przyjęcie wynagrodzenia ryczałtowego lub kosztorysowego. Wynagrodzenie kosztorysowe ustala się na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Przyjęcie takiego sposobu rozliczenia powoduje, że ostateczny koszt inwestycji jest znany zazwyczaj dopiero po jej zakończeniu. Z tego względu inwestorzy preferują wynagrodzenie w formie ustalonego z góry ryczałtu za całość ustalonych prac. Decydując się na wynagrodzenie w formie ryczałtu warto zawrzeć postanowienia dotyczące rozliczenia za ewentualne roboty dodatkowe, których potrzeba wykonania powstanie w toku inwestycji. W przypadku gdy strony nie uregulują tych kwestii w umowie, w drodze analogii zastosowanie znajdą przepisy dotyczące umowy o dzieło, tj. art. 629 i 632 K.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2013 r., sygn. akt IV CSK 568/12). Dlatego określenie w umowie sposobu rozliczenia ewentualnych prac dodatkowych jest szczególnie istotne z punktu widzenia wykonawcy.

Kary umowne

Ważną częścią umowy o roboty budowlane jest zabezpieczenie interesów obu stron. Praktycznym i skutecznym sposobem na zapewnienie sobie terminowo i prawidłowo wykonanych prac jest zamieszczenie w umowie postanowień dotyczących kar umownych. Do ich zapłaty mogą być zobowiązane obie strony, a warunki zapłaty kar umownych zależą od uznania stron. W tym zakresie obowiązuje bowiem zasada swobody umów (np. kary za nieterminowe przekazanie placu budowy, za każdy dzień opóźnienia w realizacji inwestycji). Należy jednak pamiętać, iż zgodnie z art. 483 § 1 K.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę kary umownej. Nie można zatem skutecznie dochodzić kary umownej za zapłatę wynagrodzenia po terminie.

Gwarancja zapłaty

Mając na celu ochronę roszczeń wykonawców, wprowadzono do Kodeksu cywilnego także przepisy dotyczące gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Jest ona udzielana w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia ustalonego w umowie. Wykonawca może żądać od inwestora takiej gwarancji w wysokości roszczenia z tytułu wykonania robót. Gwarancji może żądać także podwykonawca od wykonawcy.

Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora (art. 649¹ § 2 K.c.). Udzielenie gwarancji wiąże się z dodatkowymi kosztami, które strony ponoszą w częściach równych.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)