Gazeta Podatkowa nr 24 (2212) z dnia 24.03.2025

Różnice między prawem pierwszeństwa a prawem pierwokupu

Mąż zamierza podpisać umowę, na mocy której wynajmie jeden z naszych lokali. W projekcie umowy znalazł się zapis, zgodnie z którym najemcy ma przysługiwać w czasie trwania umowy prawo pierwokupu lokalu będącego przedmiotem najmu. Na czym polega prawo pierwokupu? Czy prawo pierwokupu i prawo pierwszeństwa nabycia to jedna i ta sama instytucja?

NIE. Prawo pierwokupu polega na tym, że ustawa albo czynność prawna (np. umowa) zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Stanowi o tym art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu wykonuje się przez złożenie zobowiązanemu stosownego oświadczenia (o skorzystaniu z przysługującego prawa). Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy (np. aktu notarialnego - tak jak w przypadku sprzedaży nieruchomości), oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej).

Natomiast prawo pierwszeństwa polega na zakazie zadysponowania rzeczą w taki sposób, by prawo to zostało naruszone. Podstawowym celem tej instytucji jest zatem eliminacja z kręgu nabywców innych podmiotów zainteresowanych nabyciem ściśle wskazanej rzeczy. Zatem, w uproszczeniu, do realizacji prawa pierwszeństwa dochodzi przed zbyciem określonej rzeczy, z uwagi na to, że rzecz ta musi najpierw zostać zaoferowana osobie uprawnionej z tego prawa. Dopiero jeśli osoba uprawniona z przysługującego jej prawa nie skorzysta, rzecz można zbyć innym podmiotom. Z kolei prawo pierwokupu może być wykonane dopiero wtedy, gdy doszło już do sprzedaży warunkowej rzeczy, tj. gdy istnieje zobowiązanie do sprzedaży rzeczy innemu podmiotowi niż uprawniony z prawa pierwokupu.

O podobieństwie omawianych praw można natomiast mówić w kontekście skutków nieskorzystania przez uprawnionych z przysługujących praw. Jeśli do tego dojdzie, w obu przypadkach rzecz, której prawo dotyczyło, stanie się własnością osoby trzeciej.