Zastrzeżenie prawa odkupu w umowie sprzedaży

Z uwagi na przejściowe trudności finansowe zdecydowałem się sprzedać posiadaną przeze mnie nieruchomość lokalową. Mieszkanie należy do mojej rodziny od blisko trzech pokoleń, dlatego ta decyzja jest dla mnie bardzo trudna. Czy w umowie sprzedaży można zapisać, że w przyszłości będę uprawniony do jej odkupienia na określonych warunkach (gdy moja sytuacja finansowa się poprawi)?

Na sprawę należy popatrzeć w dwóch aspektach - tego czy prawnie dopuszczalne jest zamieszczanie tego rodzaju zastrzeżeń oraz czy realnie sprzedający jest w stanie znaleźć na rynku klienta, który za akceptowalną cenę będzie chciał kupić nieruchomość na takich warunkach.

Odnośnie pierwszej kwestii należy wyjaśnić, że jest dopuszczalne zamieszczenie w umowie sprzedaży tego rodzaju zastrzeżenia. Prawo odkupu umożliwia ponowne nabycie rzeczy sprzedanej. W myśl przepisów, prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący pięciu lat. Jeśli przewidziano termin dłuższy ulega on skróceniu do lat pięciu. Wynika to z art. 593 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).

Jeśli Czytelnik nie wie, czy będzie miał możliwość odkupienia nieruchomości w terminie maksymalnie pięciu lat, bezcelowe wydaje się zamieszczanie tego rodzaju klauzuli w umowie (czy w ogóle dokonywanie sprzedaży nieruchomości, jeśli bez tego zastrzeżenia sprzedawca nie chce wyzbyć się swojej własności).

Prawo odkupu wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący zobowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Jednak zwrot nakładów, które nie były konieczne, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. Z kolei jeśli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przewyższa cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do rynkowej wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu.

Warto dodać, że prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Gdyby zdarzyło się, że jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonują tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości. Zastrzeżenie w umowie wspomnianego prawa odkupu niewątpliwie zniechęci zdecydowaną większość potencjalnych nabywców albo sprawi, że cena zbycia będzie bardzo obniżona w stosunku do tej, którą Czytelnik mógłby uzyskać na rynku w normalnych okolicznościach sprzedaży. Tym samym możliwe, że lepszym rozwiązaniem byłoby zaciągnięcie na krótki czas określonej pożyczki niż sprzedawanie mieszkania po skrajnie niekorzystnej cenie.