Czym faktycznie jest hipoteka odwrócona?

Mimo że w Polsce pracuje się nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przynajmniej od kilku lat, to nadal nie widać finału. W efekcie osoby starsze, które nie mogą liczyć na pomoc dzieci czy wnuków, a oszczędności ich życia stanowi nieruchomość, w której mieszkają, zwykle nie mają co szukać w ofercie banków. Ich potrzeby starają się zaspokoić firmy, które pod nazwą odwróconej hipoteki proponują zawarcie umowy o dożywocie.

Występujący w naszym kraju brak regulacji hipoteki odwróconej zaczyna być coraz bardziej odczuwalny, zwłaszcza w kontekście przeważnie niskich uposażeń emerytalnych i rentowych. Coraz większa liczba osób starszych rozważa możliwość uwolnienia środków zamrożonych w mieszkaniu czy zabudowanym domem gruncie celem polepszenia sobie życia. Poza tym część takich osób nie ma komu przekazać majątku w spadku, a część po prostu nie chce.

Co zamiast hipoteki?

W braku hipoteki odwróconej w polskim systemie prawa osobom takim pozostają właściwie trzy rozwiązania: umowa o dożywocie, sprzedaż domu lub mieszkania (i najem innego) albo zamiana na mniejsze lokum.

Dwa ostatnie rozwiązania (sprzedaż, zamiana) są często trudne do zaakceptowania ze względu na konieczność przeprowadzki. Natomiast pierwszy wariant oferowany jest przez różnego rodzaju instytucje z sektora pozabankowego, które wypełniają w ten sposób istniejącą lukę i w umowach o dożywocie znalazły swoją niszę. W praktyce umowa o dożywocie do niedawna wymagała po drugiej stronie zaufanej osoby (najczęściej będącej jednocześnie osobą blisko spokrewnioną), która podjęłaby się nabycia własności nieruchomości w zamian za określone świadczenia wskazane w akcie notarialnym i składające się na prawo dożywocia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej. Na treść prawa dożywocia składać się może renta, czyli powtarzające się świadczenia w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Tymczasem odwrócony kredyt hipoteczny różni od umowy o dożywocie niemal wszystko. O ile w przypadku typowej odwróconej hipoteki, z której niestety polscy emeryci i renciści skorzystać jeszcze nie mogą, dochodzi jedynie do zaciągnięcia zobowiązania względem banku zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, o tyle umowa o dożywocie od razu przenosi własność nieruchomości na spółkę, która w zamian zobowiązuje się wypłacać dożywotnią rentę. Oznacza to, że w przypadku aktualnie oferowanych na polskim rynku produktów dla seniorów o nazwie "hipoteka odwrócona" emeryt z chwilą zawarcia umowy u notariusza przestaje być właścicielem mieszkania czy domu, z którego jednak dalej może korzystać.

Wysokość comiesięcznej i okresowo (kwartalnie lub rokrocznie) waloryzowanej renty, którą za to otrzymuje zależy od kilku czynników, zwłaszcza od wartości zbywanej nieruchomości oraz wieku seniora. Możliwość dalszego, dożywotniego korzystania z nieruchomości gwarantuje natomiast wpisywane do księgi wieczystej prawo dożywocia. Prawo to jest niezbywalne (nie można go darować dzieciom ani zapisać w testamencie) i wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika. W rezultacie spadkobiercy takiej osoby - inaczej niż w ramach odwróconego kredytu hipotecznego - nie otrzymają w spadku nieruchomości, którą za życia późniejszy spadkodawca przeniósł na rzecz instytucji finansującej rentę. W umowie senior może jednak zapisać spadkobiercom określoną kwotę. Decyzja ta będzie miała rzecz jasna negatywny wpływ na wysokość prywatnych świadczeń rentowych.

Jakie ryzyko?

W przypadku takiej konstrukcji (umowa o dożywocie) zachodzi jednak poważne niebezpieczeństwo oddania mieszkania za bezcen, zwłaszcza gdy śmierć dożywotnika nastąpi po kilku miesiącach lub latach od zawarcia umowy. Oferta skierowana jest zaś wyłącznie do osób starszych, które ukończyły 65 lat. Instytucja finansująca, przynajmniej na podstawie obecnie obowiązujących przepisów nie musi w żaden sposób rozliczać się z rodziną dożywotnika z uzyskanej w ten sposób nadwyżki.

Ze względu na powyższe, instytucja odwróconego kredytu hipotecznego jest dużo korzystniejsza i bezpieczniejsza dla seniora w porównaniu do dostępnego na polskim rynku dożywocia (dożywotniej renty). W przypadku śmierci kredytobiorcy jego spadkobierca nabywa w spadku nieruchomość obciążoną hipoteką, a suma wypłaconych seniorowi rat wraz z oprocentowaniem stanowi dług spadkowy, który można spłacić. W tym wariancie to spadkobierca a nie instytucja finansująca rentę skorzysta na otrzymanej różnicy tych wartości.

Obciążenie a nie zbycie

W przypadku klasycznej hipoteki odwróconej, która znajdzie się w ofercie banków działających w Polsce dopiero po uchwaleniu i wejściu w życie odpowiedniej ustawy, senior nie traci własności do posiadanego mieszkania czy gruntu, które po jego śmierci trafi w ręce spadkobiercy lub spadkobierców. W tym wypadku nie może mieć również miejsca sytuacja, w której różnica między wartością nieruchomości a wysokością zobowiązania trafi do banku. Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zakładają, że osoby te będą miały 12 miesięcy od daty śmierci kredytobiorcy na spłatę zaciągniętego zobowiązania, zaś jego wymiar będzie zależał od przekazanych seniorowi wypłat powiększonych o odsetki.

Bank udzielający odwróconego kredytu hipotecznego nie zawsze staje się właścicielem nieruchomości po śmierci kredytobiorcy. Jego zadłużenie może być bowiem spłacone przez spadkobierców. Wcześniejszej spłaty może również dokonać sam kredytobiorca. Dla banku nieruchomość stanowi jedynie przedmiot zabezpieczenia (jak w przypadku typowego kredytu hipotecznego) i nie jest celem samym w sobie. Bank zarabia na oprocentowaniu takiego kredytu oraz innych opłatach, które ponosi osoba spłacająca zobowiązanie zaciągnięte przez seniora.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).