Wpływ upadłości na umowę dzierżawy

Spółkę wiąże z inną firmą umowa dzierżawy gruntów rolnych. Umowa została zawarta na okres do końca 2018 roku i nie chcielibyśmy jej wcześniej zakańczać. Wiemy jednak, że kontrahent ma problemy z płynnością finansową i zarząd tej firmy złożył wniosek o ogłoszenie upadłości likwidacyjnej. Jaki to może mieć wpływ na naszą umowę dzierżawy z tym podmiotem?

To zależy od tego, czy przedsiębiorca, którego upadłość ma być ogłoszona, jest wydzierżawiającym czy dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości.

W pierwszym przypadku (upadły wydzierżawiającym) syndyk może wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Wypowiedzenie to musi być jednak oparte na postanowieniu sędziego-komisarza, który może wydać takie orzeczenie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. W takim wypadku druga strona rozwiązanej umowy (czyli dzierżawca) może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

Inaczej to wygląda w sytuacji, gdy ogłaszana jest upadłość dzierżawcy obejmująca likwidację jego majątku. Jeżeli przedmiot dzierżawy - jak w analizowanym przypadku - w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, syndyk może wypowiedzieć dzierżawę także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Dokonuje tego z zachowaniem terminu ustawowego lub umownego, jeśli ten drugi jest krótszy.

Rozwiązanie umowy dzierżawy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę dzierżawy przed terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Również wydzierżawiający może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

Zatem samo ogłoszenie upadłości nie powoduje wygaśnięcia dzierżawy. Umowa jest w dalszym ciągu kontynuowana, nawet gdyby wyraźnie stanowiła, że ulega rozwiązaniu na wypadek ogłoszenia upadłości. Tego rodzaju postanowienie byłoby nieważne w świetle zakazu, jaki ustanawia art. 83 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2009 r. nr 175, poz. 1361 ze zm.).

W przypadku natomiast ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, w czasie trwania tego postępowania, wydzierżawiający bez zgody rady wierzycieli nie może wypowiedzieć umowy dzierżawy lokalu lub nieruchomości, w których jest prowadzone przedsiębiorstwo upadłego.