Odbiór robót budowlanych i jego znaczenie

Kontrakt o roboty budowlane zalicza się do tzw. umów rezultatu. W związku z tym dla inwestora nie jest istotne to, czy wykonawca podjął należyte starania w kierunku wybudowania czy remontu obiektu, lecz czy działania te przyniosły oczekiwany i pozbawiony wad efekt. Zwykle dopiero w razie osiągnięcia przez wykonawcę celu określonego w umowie inwestor ma obowiązek taki obiekt odebrać i zapłacić umówione wynagrodzenie.

Niestety, nie zawsze realizacja umowy o roboty budowlane przebiega w sposób bezkonfliktowy. Zwłoka w zgłoszeniu do odbioru ukończonych prac oraz ich jakość badana przede wszystkim podczas czynności odbiorowych to najczęściej występujące punkty zapalne sporów pomiędzy stronami kontraktów budowlanych. Z korzyścią dla inwestorów orzecznictwo sądowe zajmuje najczęściej stanowisko, że o wykonaniu robót rodzącym obowiązek zapłaty wynagrodzenia można mówić wtedy, gdy zostały one wykonane zgodnie z umową i zasadami budowlanymi i nie wykazują wad istotnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 lutego 2000 r., sygn. akt I ACa 1027/99).

Udział inwestora

Obiekt budowlany, jako rezultat umowy o roboty budowlane, powstaje nie tylko wysiłkiem jednej ze stron - w domyśle wykonawcy. Odbiorca robót (inwestor, zamawiający) ma również wpływ na ich jakość. Przykładowo wtedy, gdy zamawiający zobowiąże się do dostarczenia materiałów, maszyn czy urządzeń oraz dokumentacji wskazującej sposób wykonania robót, w tym zwłaszcza projektu budowlanego.

Jak zatem kształtuje się odpowiedzialność wykonawcy za wady robót, które powstały na skutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów lub wykonania robót zgodnie ze wskazówkami inwestora? Otóż jeśli wykonawca udowodni, że uprzedził inwestora o grożącym niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości materiałów czy dokumentacji, wówczas uwolni się od odpowiedzialności za te wady i będzie mógł żądać umówionego wynagrodzenia.

Jeżeli natomiast sam wykonawca podjął się dostarczenia dokumentacji projektowej czy materiałów do budowy, nie będzie on mógł powoływać się na ich wadliwość.

Dokonanie odbioru robót

Odbiór robót jest momentem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane. Z jednej strony potwierdza bowiem wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia, bądź wskazuje na jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części wobec istnienia wad i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze. Z drugiej natomiast strony odbiór robót wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady oraz terminów przedawnienia roszczeń wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru - stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 marca 1997 r., sygn. akt II CKN 28/97. W protokole z tej czynności, stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Warto też pamiętać, że gdy zamawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie. Takie zachowanie zamawiającego pozostaje więc bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie jego staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór winien nastąpić (por. wspomniany już wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach).

Rękojmia za wady

Z istoty umowy o roboty budowlane wynika, że wykonawca odpowiada za techniczny rezultat swoich prac. Zamawiający dochodząc uprawnień z tytułu rękojmi za wady obiektu musi mieć jednak na względzie to, czy wady dadzą się, czy nie dadzą się usunąć. Jeśli wada ma charakter usuwalny, inwestor może żądać jej usunięcia, przy czym powinien wyznaczyć wykonawcy odpowiedni termin z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie naprawy nie przyjmie. Natomiast jeżeli wady usunąć się nie da, inwestor może bądź od umowy odstąpić, bądź żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia. Tak samo może uczynić, gdy wykonawca nie usunął wady w terminie lub gdy z okoliczności wynika, że nie zdoła jej usunąć w odpowiednim czasie.

Wybór pomiędzy odstąpieniem od umowy a obniżeniem wynagrodzenia nie jest jednak dowolny. Zależy bowiem od tego, czy dana wada jest istotna. Jeżeli tak, to inwestor (zamawiający) może od umowy odstąpić. W przeciwnym razie pozostaje mu żądanie obniżenia wynagrodzenia. Istotną jest taka wada, która wyłącza normalne korzystanie z obiektu zgodnie z celem zawartej umowy o roboty budowlane albo odbiera mu cechy właściwe danemu obiektowi (zarówno funkcjonalne, jak i estetyczne), istotnie zmniejszając wartość wykonanego obiektu. Jeżeli inwestor korzysta z któregoś z tych dwóch uprawnień, czyli odstąpienia od umowy albo obniżenia wynagrodzenia, może także żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają w stosunku do wszystkich wykonawców po upływie 3 lat od dnia dokonania odbioru końcowego.

Wadliwe wykonanie robót budowlanych stanowi również o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Jeżeli zatem inwestor poniósł na skutek tego szkodę, może dochodzić jej naprawienia na zasadach ogólnych (art. 471 i nast. K.c.). W takim razie musiałby wykazać istnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, czyli w tym wypadku wadę, powstałą szkodę oraz związek przyczynowy.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)