Gazeta Podatkowa nr 99 (931) z dnia 10.12.2012

Umowa najmu z kaucją

Jestem właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość z księgą wieczystą, który zamierzam wynająć. Ogłoszenie wspomina o kaucji, o którą też pytają zainteresowani. Czy prawo reguluje kwestie związane z ustanawianiem, zwrotem i wysokością kaucji zastrzeganych w umowach najmu?

To zależy od rodzaju najmu. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego podlegającego ustawie o ochronie praw lokatorów... (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.), przepisy tego aktu prawnego dość szczegółowo regulują niemal wszelkie kwestie związane z kaucją. Dowolność w tym względzie panuje natomiast w przypadku innych umów najmu (np. gdy ich przedmiotem są lokale użytkowe), a także w razie tzw. najmu okazjonalnego, który mimo iż dotyczy lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, to jednak z wyjątkiem niektórych regulacji nie podlega wspomnianej ustawie chroniącej prawa lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony do 10 lat i dotyczy lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W przypadku najmu lokali mieszkalnych niespełniających warunków najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Kaucja mieszkaniowa służy zabezpieczeniu pokrycia należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucji nie pobiera się jednak, jeżeli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego bądź gdy jest ona zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Ustawodawca unormował także zasady, na jakich następuje późniejszy zwrot kaucji mieszkaniowej, w tym jej waloryzację. Przede wszystkim przewidziany jest maksymalny termin zwrotu kaucji, który wynosi jeden miesiąc od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Z kaucji wynajmujący może potracić należności z tytułu najmu lokalu.

Ponadto wpłata dokonana przez najemcę (lub najemców) lokalu mieszkalnego omawianym tytułem winna być zwrócona w kwocie, jaka wynika z przemnożenia liczby odzwierciedlającej krotność czynszu przy pobieraniu kaucji przez stawkę czynszu, jaka obowiązuje na dzień zwrotu kaucji. Jeżeli nie ma przesłanek do tego, by dokonać potrącenia z kaucji należności wynajmującego (np. zaległości czynszowych czy odszkodowania), kwota zwracana najemcy nie może być niższa od tej, która została od niego pobrana, choćby czynsz najmu uległ w międzyczasie obniżeniu.